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东莞市石碣镇现代化产业园区

拆迁安置补偿细则

为全面推进东莞市石碣镇现代化产业园区，打造高品质空间，根据国家和省、市有关规定，参照东莞市人民政府办公室关于《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》的通知（东府办〔2023〕5号）制定东莞市石碣镇现代化产业园区拆迁安置补偿细则，具体如下：

一、适用范围

东莞市石碣镇现代化产业园区范围内（具体范围见附件），需要拆除或整备的用地及其地上建筑物、构筑物、附属物等物业（含部分主体结构在现代化产业园区范围内的建筑物、构筑物）。原则上自本细则发布之日起，项目范围内未经批准实施的新建、扩建、改建和改变用途等不当行为增加的补偿安置费用、补偿安置项目，均不纳入补偿安置核算范围。

二、补偿对象

以不动产权籍调查成果上确认的相关权益人为补偿权益人。

三、可补偿被拆迁物业的面积、类型界定

以不动产权籍调查成果上确认被拆迁物业的面积、用途及建筑类型为准。

四、非住宅类物业补偿标准

非住宅类物业采取物业置换和货币补偿相结合模式。非住宅类物业改造为工业用途的，土地和地上建筑物分别核算，其中土地采取物业置换，置换物业性质为可分割转让的产业用房，地上建筑物按照本细则采取货币核算。其他地上构筑物和附属物、搬迁费、停产停业损失等采取货币核算。具体按照以下标准核算。

（一）物业置换比例

以权籍调查确认的工业用地土地面积为基数，属于集体建设用地的，按用地面积1:0.65置换工业物业，属于国有建设用地的，按用地面积1:0.6置换工业物业。置换工业物业性质为可分割转让的产业用房。

（二）货币补偿标准

1．建（构）筑物核算标准

建筑物实际补偿参照《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》中建筑物核算标准（见下表），充分结合建筑物竣工时间、结构、等级、面积、层次、用途、装修及现状等因素确定折扣率，委托具备资质的第三方评估机构对建筑物进行评估后确定补偿费用。

2．构筑物及附属物

以不重复补偿为原则，构筑物及附属物由具备资质的第三方评估机构进行评估，经评估督导后确定核算费用。或者综合考虑评估规范、同类型安置案例等因素，明确各类构筑物及附属物核算费用。

    3.搬迁补助费用

生产经营设施、设备等由具备资质的第三方评估机构进行评估，经评估督导后确定搬迁补助费用。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按照评估和评估督导后确定的重置成新价核算。

4．停产停业损失

有合法经营手续的经营性场所（含经营性场地和房屋），且相关生产经营活动存续的，以权籍调查确认的建筑面积为核算基数，停产停业损失按照该镇街（园区）同类型房屋市场租金进行核算，停产停业期限按照6个月计算；同类型房屋市场租金由具备资质的第三方评估机构进行评估。

5．逾期交付物业租金补偿

补偿物业规划建设周期为3年，自镇政府与拆迁补偿对象签订拆迁安置补偿协议之日为计算起始日，竣工移交之日为计算终止日。如3年期限满镇政府仍未交付补偿物业给拆迁补偿对象，则向拆迁补偿对象支付租金补偿至竣工移交之日，租金补偿按统筹土地面积的租金评估单价的标准计算。逾期交付物业租金补偿每年申请一次。

五、住宅类物业拆迁补偿标准

住宅类物业采取物业置换和货币补偿相结合模式，符合置换条件的土地及地上住宅房屋采取物业置换，不符合置换条件的土地和地上住宅房屋、地上构筑物和附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等采取货币核算。

   （一）物业置换标准

1．对于取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，四层以下（含本数）已建房屋按照权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅。项目不具备保障性商品住宅置换条件的，四层以下（含本数）已建房屋按照权籍调查确认的建筑面积置换不超过1:0.75比例商品住宅。

2．未取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，四层以下（含本数）不超过600平方米的已建房屋，按照权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅。项目不具备保障性商品住宅置换条件的，四层以下（含本数）不超过600平方米的已建房屋，按照权籍调查确认的建筑面积置换不超过1:0.75比例商品住宅。

3．经权籍调查确认的私人住宅用地，地上已建房屋建筑面积小于私人住宅用地面积的，置换物业建筑面积可按不超过私人住宅用地面积核定。

4．经权籍调查确认的空宅基地，置换物业建筑面积不超过具体物业置换方案确定的私人住宅用地首层置换比例的三分之二。

5．权益人有多宗住宅用地，对未取得集体土地使用证、不动产权证或其他有效权属证明的私人住宅用地，按照各宗用地独立计算并累加总置换面积，权益人累计置换商品住宅和保障性商品住宅总面积超出600平方米，或者置换商品住宅总面积超出450平方米的部分，只作货币补偿，不作物业置换。

（二）车位补偿标准

实行物业置换的房屋，权益人需置换车位的，应通过置换物业面积进行车位置换，置换物业面积100平方米以下（含本数）的，以10平方米商品住宅置换最多1个产权车位。置换物业面积100平方米以上的，每100平方米以10平方米商品住宅置换最多1个产权车位。

（三）货币补偿标准

1.庭院土地的补偿标准

经权籍调查确认的庭院地，按照3000元/平方米进行补偿安置核算。

2.住宅类物业首层商业的安置补偿标准

首层为商业用途，有合法经营手续且相关生产经营活动存续的，根据实际情况，另对首层建筑面积按照不超过2000元/平方米的标准进行补偿安置核算。

3.主体结构货币补偿安置

住宅类物业不符合物业置换的住宅房屋建筑面积，按照主体结构类型给予补偿安置，核算标准为框架结构3000元/平方米，砖混结构2500元/平方米，夹层（层高≥2.2米）1500元/平方米，夹层（层高＜2.2米）1000元/平方米。建筑物主体结构类型不在上述核算标准范围内的，可委托具备资质的第三方评估机构进行评估，经评估督导后确定核算费用。

4．装修装饰的补偿标准

建筑物室内装修装饰，住宅、综合楼、商业铺面装修最高核算标准不超过1000元/平方米，附属及简易建筑不作装修补偿。

5．搬迁费

集体土地上住宅房屋建筑面积100平方米以下（含本数）的，按照每栋2万元核算搬迁费；建筑面积100平方米以上的，按照每栋3万元核算搬迁费。国有土地上住宅房屋建筑面积100平方米以下（含本数）的，按照每户（栋）2万元核算搬迁费；建筑面积100平方米以上的，按照每户（栋）3万元核算搬迁费。

6．临时安置费

实行物业置换的房屋，以所获得的置换物业面积为基数，按照同类型房屋市场租金标准支付临时安置费。临时安置费自原址房屋交付之日起，发放至置换物业面积交付之日后3个月止。

7．住宅类物业首层商业的停产停业损失补偿标准

有合法经营手续的经营性场所（含经营性场地和房屋），且相关生产经营活动存续的，以实际经营部分的建筑面积为核算基数，停产停业损失按照同类型房屋市场租金进行核算，停产停业期限按照6个月计算。

8．奖励措施

对于按照要求完成签约、搬迁、移交等程序的私人住宅用地权益人，可给予以下奖励：

货币奖励：结合具体时间节点设置差异化奖励，整体奖励核算不超过上述私人住宅类物业（不含旧村改造集体物业）补偿安置费用总额3%。

                         （1）按期签约奖励

                         （2）按期移交奖励

注：对于国有划拨私人住宅用地及地上住宅房屋，参照取得集体地使用证或不动产权证的集体性质私人住宅用地及地上住宅房屋的标准进行核算。对于国有出让土地上住宅房屋，结合现状建筑物的具体情况，按照不超过原建筑面积置换同等性质的物业。

    六、拆迁补偿标准特殊说明

（一）国有划拨土地上房屋补偿

1．国有划拨土地，仅对地上建（构）筑物、附着物按照市场评估价给予货币补偿。

2．原土地使用权人取得土地时确实支付了用地成本的，按照评估确定的价格给予货币补偿。

（二）村集体外卖地处理方式

涉及集体土地流转、以租代售、股权合作等历史情况，由集体经济组织结合历史协议约定和相关法律法规，经集体经济组织表决，在整体补偿安置中包干处理。

    七、附则

    （一）本细则由石碣镇规划管理所负责解释，如因上级有关政策调整出现冲突的，按上级政策执行。

    （二）本细则自印发之日起施行，有效期至2026年4月30日。

       附件：东莞市石碣镇现代化产业园区范围

东莞市石碣镇现代化产业园区范围