关于《石排镇农村集体资产交易实施细则》的政策解读

各村（居）委会，镇机关各办公室，各行政事业企业单位：

现将《石排镇农村集体资产交易实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

石排镇人民政府

                            2019年12月23日

石排镇农村集体资产交易实施细则

第一章  总则

第一条  为进一步加强我镇农村集体资产的交易管理，规范集体资产交易行为，确保集体资产交易公开、公平、公正，推动集体资产优化配置和保值增值，根据《东莞市农村（社区）集体资产管理实施办法》、《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》精神，结合我镇实际，特制订本实施细则。

第二条  本实施细则所称集体资产交易，是指将农村集体资产进行发包、出租、出让、转让以及对外参股或投资等交易行为（车辆按规定报废的除外）。集体资产交易需经集体资产交易平台进行交易，法律、法规、规章和上级政策性文件对集体资产交易程序和要求有特别规定的，从其规定。集体资产按本实施细则规定程序和要求进行的交易，统称为经集体资产交易平台交易（以下简称平台交易）。

第三条  集体资产交易应当遵循民主、公开、自愿、诚信的原则，不得侵犯集体或他人的合法权益，不得损害公共利益。

第二章  交易方式

第四条  平台交易可采取公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易等方式进行。

集体经济组织应在原交易合同到期前3个月向镇集体资产管理机构提交资产交易申请。集体资产原承租合同终止后，无特殊原因不得继续由原租方占用。

第五条  平台交易由镇招投标所（镇资产交易中心）组织完成，不设置村级交易点。

平台交易依权限经集体经济组织理事会或股东代表会议审议通过并报镇农林水务局同意后，可以委托依法承担我市公物拍卖工作的拍卖机构组织现场公开竞价交易。

组织现场公开竞价交易的场所要配备工作人员以及网络、投影仪、视频音频监控等设备，对交易过程进行监控。

第六条  集体资产交易要按照镇相关规定合理制定交易底价等项目认定条件。按有关制度需对集体资产的价值进行评估的，交易时应依据评估价值为基础制定交易底价。

第七条  集体经济组织要按规定做好资产交易和交易信息公开工作，将集体资产交易及相关经济合同情况录入交易业务系统，建立健全集体资产和经济合同台账，对集体资产实行动态管理，防止资产流失。

第三章  审批程序

第八条  分级审批。平台交易按《石排镇农村（社区）集体资产管理实施办法》（石府〔2018〕31号）规定，依权限经集体经济组织理事会或股东代表会议表决通过后，再按以下层级进行审批：

（一）如下标准经村民主程序表决，由镇农林水务局备案后，村可与特定人签订交易合同，不采取公开竞价方式进行交易（以下范围简称“小额资产交易”）：

1. 单宗合同首年年租金2万元以下，且出租期限为3年以内的商铺、简易房、出租房、市场摊位、果树林木等出租（以下简称“其他出租”）；

2. 面积1亩以内的农用地及鱼塘使用权，且出租期限为3年以内；

3. 通讯基站、充电桩或变电站等小型公共设施场地出租；

4. 1年内易手出租超过3次或租期不超过2个月的临时摊位；

5. 原值5万元以下的产权或股权转让。

严禁将超出上述标准的集体资产化整为零、分拆交易。除第3、4款情况外，新增出租物业不得采用小额资产交易方式进行交易。

（二）如下标准由镇农林水务局审查，经分管农资工作的镇领导审批同意后可进行交易：

1. 建筑面积5000平方米以下的厂房、宿舍出租；

2. 1亩（含1亩）至5亩的农用地出租；

3. 5亩以下的建设用地出租；

4. 1亩及以上的鱼塘出租；

5. 原值5万元（含5万元）至10万元的产权或股权转让；

6. 物业管理权的出租；

7、单宗合同首年年租金2万元（含2万元）至10万元的其他出租。

（三）如下标准需经镇经济工作领导小组会议审议同意，由镇农林水务局备案后可进行交易：

1. 建筑面积5000平方米（含5000平方米）至10000平方米的厂房、宿舍出租；

2. 5亩（含5亩）至10亩的土地出租；

3. 原值10万元（含10万元）至100万元的产权或股权转让；

4. 100万元以下的对外参股或投资（理财产品除外，下同）；

5. 新增、续约停车场及临时停车位出租；

6. 单宗合同首年年租金10万元（含10万元）至100万元的其他出租。

（四）如下标准需报镇党政领导班子联席会议审议同意，由镇农林水务局备案可进行交易：

1. 建筑面积10000平方米及以上的厂房、宿舍出租；

2. 10亩及以上的土地出租；

3. 原值100万元（含100万元）至300万元的产权或股权转让；

4. 100万元（含100万元）至300万元的对外参股或投资；

5. 单宗合同首年年租金100万元（含100万元）至300万元的其他出租。

（五）如下标准需报镇党委会议讨论同意，由镇农林水务局备案后可进行交易：

1. 原值300万元及以上的产权或股权转让；

2. 300万元及以上的对外参股或投资；

3. 土地出让、转让（按相关政策程序处理）；

4. 单宗合同首年年租金300万元及以上的其他出租；

5. 申请磋商交易等其他交易事项。

（六）授权审批。经镇党政领导班子联席会议同意，镇党政领导班子联席会议可以授权镇经济工作领导小组会议审批其审批范围内的事项。

第四章  公开竞价交易

第九条  集体资产公开竞价交易，是指集体资产通过竞投人竞争性报价的形式达成的交易。公开竞价交易是平台交易的一般方式。

公开竞价交易含现场竞价交易和网上竞价交易两种形式。其中，现场竞价交易可采取举牌竞价或书面报价方式进行竞投。

第十条  立项申请。集体资产需进行公开竞价交易的，由集体经济组织向镇农林水务局提交申请。交易申请资料包括：

（一）立项申请表；

（二）拟定的交易合同、交易方案及交易标的物图片；

（三）交易标的物基本情况说明；

（四）原合同及相关的终止协议、终止申请；

（五）涉及集体土地（鱼塘）出租的，应提交《石排镇集体土地（鱼塘）出租申报表》（详见附件2）；

（六）理事会或股东代表会议表决通过交易方案的表决情况记录表及按重大事项审查制度规定须提交的其他资料；

（七）镇招投标所（镇资产交易中心）要求提供的其他资料。

第十一条  立项审批。根据集体资产的类型及金额，按照本实施细则第三章审批程序后批准立项。

第十二条  发布信息。经审批同意进入镇资产交易中心的公开竞价交易，镇招投标所（镇资产交易中心）按规定受理，与集体经济组织签订平台交易委托协议，并将交易项目的交易公告在市级集体资产交易网站、镇有线电视公开发布；集体经济组织同时要在其财务公开栏公布。从交易公告发布之日起至报名截止日不得少于5个工作日。复杂或重大交易项目，应适当延长公告时间。交易公告发布后，可接受意向竞投人报名。

集体经济组织应对集体资产权证合规性等方面存在的瑕疵在交易公告或交易合同中作适当披露，并公布交易底价。

交易公告一般应附带交易合同文本，交易公告和交易合同文本等附件构成交易项目的一般性要求。

第十三条  交易项目条件设置。交易公告可对意向竞投人适当设置条件要求，条件要求须明确清晰，不得指向唯一意向竞投人。其他交易条件一般在交易合同中载明。

集体经济组织可在交易合同中设置免租期，免租期需超过2个月（不含）的，须经股东代表会议表决通过。

第十四条  交易公告的调整。在交易公告公布期内，集体经济组织提出申请并经镇农林水务局审查同意，可对交易公告内容进行调整，并发布调整公告。交易公告公布期按公布时间要求重新计算。

第十五条  终止交易。在交易过程中，因出现以下特殊情况之一导致无法正常交易的，集体经济组织提出申请并经镇农林水务局审查同意，可终止该交易项目，并发布终止公告。

（一）交易项目情况出现重要变化的；

（二）第三方对本次交易提出重要异议，且确有依据的;

（三）竞投人有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等嫌疑，且有初步证据的；

（四）因不可抗力或其他特殊情况导致无法正常交易的。

第十六条  受理报名。属现场竞价交易的，意向竞投人应在正式竞投前规定时间内向镇招投标所（镇资产交易中心）提交交易公告要求提供的资料进行竞投资格审核。通过资格审核和按交易公告要求缴纳交易保证金后，意向竞投人即获得参加现场竞价交易资格。

属网上竞价交易的，实行竞投资格后置审核制度。意向竞投人须按交易公告规定缴纳交易保证金，获得网上竞价交易报价资格。网上竞投项目报价阶段产生初步竞得人后，初步竞得人应在镇规定时间内向镇招投标所（镇资产交易中心）提交有关资料进行竞投资格审核。初步竞得人未通过资格审核或超过资格审核规定时间要求提交审核资料的，取消竞得资格，按交易公告对交易保证金进行处置，本次交易程序终止。

交易保证金收取标准：具体数额由集体经济组织在交易标的底价金额的10%-30%范围内自行确定。出租的，原则上按2至12个月租金范围内自行确定，超过标准范围的可通过股东代表会议表决确定，但不得低于1000元。

收取方式：按交易信息公告要求以银行转账或电汇方式缴纳到镇资产交易中心账户，并提供缴款凭证核对。

处置方式：一份交易保证金只能竞得一宗交易。未成交的竞价人的交易保证金，镇招投标所（镇资产交易中心）自交易结束起3个工作日内无息全额退还；成功竞得者的交易保证金，镇招投标所（镇资产交易中心）自签订正式合同起3个工作日内无息全额退还。

第十七条  现场交易监督。集体资产现场竞价交易时，集体经济组织理事会和监事会成员应到场见证监督全过程。集体经济组织应指定专人至少提前1个工作日通知相关人员，不到场的视为自动放弃该项资产交易的监督权。对于标的额较大或影响重大的项目，可以邀请公证机构提前介入制定竞价评审程序方案，并对竞价评审过程进行现场监督。

第十八条  组织交易。现场竞价交易具体竞价时间应由镇招投标所（镇资产交易中心）至少提前36小时在市级集体资产交易网站上公告；网上竞价交易时间应在交易公告中确定。

采取公开竞价方式进行的交易，报价不得低于交易底价，按照价高者得方式成交。采取书面报价方式进行的交易，若多名报价人的出价相同且为最高出价，以抽签形式确定最终竞得人。符合法律法规有关优先权规定的，按相关规定确定竞得人。

交易报价以交易方案设定的方式进行。无人竞投的，本次交易程序终止，集体经济组织可重新提出交易申请，按本实施细则规定的程序重新组织交易。重新组织交易时租赁底价可在上次租赁底价的基础上下浮10%以内制定；若仍无人竞投，则租赁底价可另行商议。

网上竞投项目初步竞得人被取消竞得资格的，按本实施细则规定的程序重新组织交易。

第十九条  优先权规定。在价格相同的情况下，集体经济组织成员和依约定享有优先权的原承租人参与竞投时，享有优先竞得权（简称优先权）。

参与现场竞价交易项目的竞投人，须在报名参与竞投时主动向镇交易服务机构主张优先权，否则视为放弃优先权。现场报价前，交易组织机构须向参与竞投各方明示优先权人参与竞投的情况。

网上竞价交易项目优先权人采取自动匹配方式进行确定。匹配不成功时，竞投人可向镇交易服务机构申诉修正，因竞投人错误登记等自身原因导致匹配不成功的，相关交易损失由其自行承担。

优先权人须按交易公告的要求正式报名参与竞投并明确出价或应价后才能行使优先权。在交易确认最后成交前，非优先权人可以在优先权人报出或接受当前最高价的基础上继续出价。

第二十条  确认成交。现场交易达成后，交易双方应当在镇资产交易中心即时签订集体资产成交确认书，集体经济组织负责人未到场的，可书面委托到场人员签订成交确认书。镇招投标所（镇资产交易中心）将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布；同时，集体经济组织应在本地财务公开栏公布交易结果，时间不少于5天。

交易双方原则上应在交易报价完成之日起10个工作日内在指定场所签订正式交易合同；交易合同签订时，原则上不得修改交易资产有关标的物、年限、成交金额、用途、免租期等主要条款。交易合同签订后不可修改，但可签订补充协议，补充协议不可对原交易合同的标的物、年限、成交金额、用途、免租期等主要条款进行修改，并须经镇有关部门审查同意；相关合同及补充协议原件报镇农林水务局备案。

若在规定时间内，竞得人没有与集体经济组织签订合同的，视为自动放弃交易，竞得人缴纳的交易保证金不予退回，归集体经济组织所有，该交易项目镇招投标所（镇资产交易中心）另行组织交易。竞投人竞得交易标的后因自身原因弃标，第2次重新组织交易时，若该竞投人继续报名，其须缴纳的交易保证金至少提高至该交易项目一般设定的保证金金额2倍以上；同时，为防止恶性竞投，依照《中华人民共和国拍卖法》规定，若再次竞投的价款低于第1次中标价的，原中标人应当补足差额。

第二十一条  竞投争议的解决。交易双方原则上应在交易报价完成之日起10个工作日内签订正式交易合同，因双方争议或一方责任未能按时签订合同的，可由镇招投标所（镇资产交易中心）进行调解，调解不成的通过法律途径解决。

交易报价确定竞得人的，集体经济组织不可单方面终止交易。若经交易双方协商同意终止交易，应由双方共同出具终止交易的书面声明报镇农林水务局和镇招投标所（镇资产交易中心）备案。

交易过程中，如因集体经济组织责任或双方争议出现交易终止情况，依权限经股东代表会议同意，可减免没收竞得人的交易保证金。其中，由镇招投标所（镇资产交易中心）组织交易的，集体经济组织须向镇资产交易中心出具减免没收保证金的书面声明和股东代表会议依权限表决的材料。

因集体经济组织责任导致交易终止造成竞得人损失的，竞得人可与集体经济组织协商赔偿事宜，协商不成的，由交易双方通过法律途径解决。

第二十二条  公布结果。镇招投标所（镇资产交易中心）在市级集体资产交易网站公开发布交易结果；并在财务公布栏公布，公示不得少于5天。

第五章  续约交易

第二十三条  对符合镇产业规划、诚信经营、按时交租的原承租方，可在合同到期前申请续约交易；其中使用年限在10年以上且建筑面积在8000平方米以下的项目续约只需符合镇相关规定中关于租赁基准价格、租赁底价制定以及租赁年限设定三个认定条件即可，不需设定产值、税收等认定条件；除此以外的项目续约仍按镇相关规定中关于租赁基准价格、租赁底价制定、租赁年限设定、产值、税收等认定条件执行。

第二十四条  原交易合同到期前1年内，原承租人向集体经济组织提出续约申请并经理事会初审通过的，经股东代表会议表决并按照本实施细则第三章审批程序进行审查，同意后进行续约交易。集体资产原交易合同已到期，原承租方提出续约书面申请的，原则上不予受理。

第二十五条  集体经济组织向镇农林水务局申请集体资产承租项目续约须提交的资料如下：

（一）立项申请表；

（二）原合同；拟定的交易合同、交易标的物图片；

（三）交易标的物基本情况说明；

（四）涉及集体土地出租的，应提交《石排镇集体土地（鱼塘）出租申报表》（详见附件2）；

（五）理事会或股东代表会议表决通过交易方案的表决情况记录表及按重大事项审查制度规定须提交的其他资料；

（六）原承租方已交齐所有应缴纳租金的材料。

续约合同不设定免租期。续约交易合同签订后，集体经济组织应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布。

第六章  磋商交易

第二十六条  集体资产交易符合以下条件之一，可由集体经济组织直接与特定意向人磋商达成交易：

（一）符合各级政府产业规划导向政策或连片开发的项目；

（二）特定意向人属于市、镇划定的重点企业；

（三）集体经济组织与各级政府或其代表机构（含市属、镇属企业）的交易项目，本村（社区）范围内的村社集体经济组织间的交易项目；

（四）涉及公共利益或民生的项目；

（五）税收强度不低于20万元人民币/亩；

（六）集体非货币资产置换或利用集体资产折价入股；

（七）镇村合作、村企合作等合作类项目；

（八）订建集体物业；

（九）其他确需采用磋商交易方式的特殊项目。

第二十七条  磋商交易的程序和要求如下：

（一）由集体经济组织理事会与特定意向人进行磋商，初步达成交易方案，并依权限经股东大会或股东代表会议表决通过；

（二）由集体经济组织向镇党委提交磋商交易申请（提交资料参照续约交易），经镇党委会议讨论同意后，按照本实施细则第三章审批程序进行审查。

（三）磋商交易合同签订后，集体经济组织应将交易结果在市级集体资产交易网站公开发布。

对于标的额较大或影响重大的磋商交易项目，可对交易合同进行公证。

第七章  信用警示制度

第二十八条  信用警示制度的设立。平台交易推行信用警示制度。单位或个人被纳入平台交易信用警示名单的，不受理与其进行的续约交易、磋商交易和小额资产交易申请。集体经济组织可不接受被纳入平台交易信用警示名单的单位或个人对公开竞价交易项目的竞投报名。

第二十九条  信用警示制度的管理。镇农林水务局、镇招投标所（镇资产交易中心）应及时收集、审查所辖区域内交易相关人的信用情况，根据初步审查结果，将信用记录不良的单位或个人列入平台交易信用警示名单，由市农村集体资产管理办公室统一归集、审查后在市级集体资产交易网站上予以发布。

第三十条  信用警示的适用范围。纳入平台交易信用警示名单的情形包括：

（一）单位或个人对同一交易标的竞得后2次弃标的，从第2次弃标之日起3年内纳入平台交易信用警示名单。在全市范围内，单位或个人对不同交易标的竞得后3次弃标的，从第3次弃标之日起3年内纳入平台交易信用警示名单；

（二）在全市范围内，单位或个人参加平台交易，报名交易累计6次以上不进行有效报价的，从累计6次不报价之日起3年内纳入平台交易信用警示名单；

（三）承租人违反平台交易合同约定或有关规定转租、分租物业的，从市农村集体资产管理办公室审查确认之日起3年内纳入平台交易信用警示名单；

（四）集体经济组织已在交易公告或合同中履行瑕疵披露责任，竞得人仍以集体资产存在已披露的瑕疵为由拒不履行合同的；

（五）集体资产的承租人拖欠应缴租金超过6个月，或其他欠款超过6个月（从第一笔欠款起算）且累计欠款金额超过1万元的；

（六）单位或个人因违规参与平台交易、放弃交易、不符合条件参加网上竞价交易等原因，按规则应被没收交易保证金而拒不履行的；

（七）因承租人在合同约定的租赁期满后不撤出原租用的集体资产或其他不良履约情况造成租赁合同双方仲裁、诉讼等纠纷，承租人尚未依法承担其应承担的全部违约责任的；

（八）单位或个人在交易活动中经查实有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等干扰正常交易秩序情形的；

（九）已被纳入各级国家机关或授权单位依法公布的其他信用警示名单的；

第三十一条  信用警示的解除机制。单位或个人在市级集体资产交易网站注册后可查询其在我市参加农村集体资产交易活动的信用情况。因第二十九条第（五）项、第（六）项、第（七）项、第（九）项原因被列入信用警示名单的单位或个人，履行相应责任或被国家机关（授权单位）移出警示名单后可申请解除信用警示。被纳入信用警示名单的单位或个人认为不存在第二十九条所列情形的，可向市农村集体资产管理办公室提出书面申诉。在申请或申诉受理期间，信用警示记录继续生效。

第八章  责任追究

第三十二条  日常监督职责。执行本实施细则的情况将作为农村财务检查、农村审计的必查必审项目；村社会计人员每月要检查集体经济组织经济合同和账目，发现违规交易情况的，应及时书面报告镇农林水务局。

第三十三条  竞投人违规责任追究。竞投参与人在集体资产交易活动中有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等情形的，除按本实施细则规定将其列入交易信用警示名单外，涉嫌违法犯罪的移交公安部门或司法机关依法追究其法律责任。

第三十四条  集体经济组织工作人员违规责任追究。集体经济组织相关责任人违反本实施细则规定，存在以下行为的，视情节轻重，由镇人民政府给予责令改正、通报批评、扣减薪酬、建议罢免、移送纪检监察机关等处理；给集体经济造成重大损失的，依法追究民事赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）不按本实施细则规定组织平台交易的；

（二）交易过程中存在隐瞒事实、提供虚假资料等行为的；

（三）不按规定履行民主表决程序的；

（四）扰乱交易秩序、影响交易正常进行的；

（五）交易后不按规定签订合同的。

第三十五条  特殊违规交易项目的监管要求。经镇相关部门审查违反相关政策的交易项目，不得进行平台交易。

第九章  附则

第三十六条  镇交易平台运作经费列入镇财政预算，在平台交易过程中不得收取中介服务费用。外聘拍卖师临时提供服务的，可以约定聘用费用由竞得人承担。

第三十七条  平台交易报价完成后未签订合同前发生纠纷的，当事人可向镇有关部门申请调解，或向人民法院提起诉讼。已签订集体资产交易合同，在交易合同履行过程中发生纠纷的，由合同各方依据合同约定途径解决；没有约定或不履行约定的，由合同各方依法向人民法院提起诉讼。

第三十八条  集体经济组织全资所有、控股50%以上或股权比例虽低于50%但实际控制的下属独立核算单位，其物业等出租、出让时，适用本实施细则。

第三十九条  本实施细则由镇农林水务局、镇招投标所（镇资产交易中心）负责解释。

第四十条  本实施细则自2020年1月1日起施行，有效期至2024年12月31日。2016年7月1日印发的《石排镇集体资产交易办法》同时废止，我镇此前发布的有关农村集体资产交易制度与本实施细则不一致的，以本实施细则为准。

附件：1. 石排镇农村集体资产交易立项申请表

1     2. 石排镇农村集体土地（鱼塘）出租申报表 

附件1-1

  石排镇农村集体资产交易立项申请表（一）

序号：               项目编号：               填报日期：

备注：1. 本表一式两份，镇农林水务局、镇资产交易中心各一份；2. 小额资产交易使用此表。

附件1-2

石排镇农村集体资产交易立项申请表（二）

序号：               项目编号：                填报日期：

备注：1. 本表一式两份，镇农林水务局、镇资产交易中心各一份；2. 除小额资产交易外使用此表.

附件2

备注：1.镇规划所对此土地（鱼塘）出租用途是否符合城规、总规及该项目是否已纳入镇近5年规划

利用范围内的土地（鱼塘）进行审查核实并加盖意见；

      2.石排自然资源分局对此土地（鱼塘）出租用途是否符合土规加盖意见；

   3.出租用途为建设类的由镇住建局加盖意见。