东莞市人民政府关于印发《东莞市土地及房屋补偿安置指导意见》的通知

东府规〔2026〕7号

各镇人民政府（街道办事处），市政府直属各单位：

　　现将《东莞市土地及房屋补偿安置指导意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府

2026年10月5日

东莞市土地及房屋补偿安置指导意见

　　为全面贯彻党的二十大和二十届历次全会精神，深入落实国家、省有关深化土地要素市场化配置改革、盘活存量建设用地等工作部署，提升土地资源利用效率，促进城市高质量发展，依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《广东省土地管理条例》《东莞市城中村改造条例》等有关规定，结合东莞实际，制定本意见。

　　一、总体原则

　　（一）规划引领、全域统筹

　　以国土空间规划为统领，全面落实全域土地综合整治部署，统筹划定重点片区，明确改造方向、布局和时序，推动补偿安置从“分散自主”向“政府统筹”转变，实现有序开发、精准落地。

　　（二）统一体系、规范高效

　　坚持“全市一盘棋”，整合现行分散标准，构建全市统一补偿安置标准体系，统一认定原则、补偿规则和核算口径，实现补偿和结算规范一致，保障政策长效落地、项目高效推进。

　　（三）依法依规、公平公正

　　遵循上位法律法规，落实“一户一宅”，实行分类梯度补偿。手续完善的物业参考评估价确定补偿，手续不完善的历史物业结合历史成本等因素适当补偿，确保尺度一致、公平公正。

　　（四）民生为本、稳妥有序

　　以人民为中心，守牢民生底线，统筹公共利益与群众合法权益，最大限度凝聚合力。坚持审慎原则，紧密衔接市场变化，分步推进，强化风险防控，维护社会和谐稳定。

　　二、适用范围

　　本意见适用于本市行政区域内，因实施土地整备、城市更新、低效用地再开发、城中村改造、公共基础设施建设等项目所需开展的土地及房屋补偿安置工作。

　　下列土地或房屋，不纳入补偿安置范围：

　　（一）经依法认定为违法建筑并明确作出拆除处理的房屋；

　　（二）征收土地预公告或项目启动公告发布后，项目内抢种、抢建的青苗、设施、附着物，以及超过批准期限的临时建（构）筑物；

　　（三）征收土地预公告或项目启动公告发布后，项目内未经批准实施装修、改变房屋用途结构及其他不当行为导致增加补偿费用的部分；

　　（四）法律、法规规定的其他不予补偿的情形。

　　三、补偿安置标准

　　土地及房屋按照原属性、原用途、原价值实施补偿，充分尊重历史成因，合理确定补偿标准上限。实施主体结合本意见和项目实际，拟定不超过标准上限的具体补偿安置方案。采取市场评估价补偿的，实施主体宜结合片区整体情况，通过评估方式对同类型同地段土地或房屋综合确定统一补偿基准价。本市房票有关政策出台后，具备房票安置条件的，权利人可选择房票安置补偿方式，具体按照房票有关政策执行。

　　补偿内容主要包括：土地及建筑物主体补偿、其他补偿补助、奖励等，补偿标准详见附件。

　　（一）土地及建筑物主体补偿

　　1.集体农用地及未利用地。根据省、市相关政策分项核算，包含土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费、被征地农民社会保障费用及留用地补偿等。土地补偿费和安置补助费按最新的征收农用地区片综合地价标准执行。

　　2.集体宅基地及房屋。一是集体土地所有权按照省、市相关规定，对土地补偿费和安置补助费、被征地农民社会保障费用及留用地等分项核算补偿。二是集体土地使用权及房屋，采取物业置换和货币补偿相结合模式，综合考虑主体身份、手续情况等因素实施梯度补偿。符合置换条件的，置换物业性质为集体土地上物业，每户可置换的建筑面积上限不超过宅基地面积4倍且最高不超过600㎡；不符合置换条件的，采取货币补偿。

　　3.其他集体建设用地及房屋。一是集体土地所有权按照省、市相关规定，对土地补偿费和安置补助费、被征地农民社会保障费用及留用地等分项核算补偿。二是集体土地使用权及房屋，综合考虑手续情况等因素实施梯度补偿。原则上采取货币补偿，也可按照等价值原则采取物业置换。

　　4.国有土地及房屋。因“村改居”形成的国有划拨土地上建设的单家独栋式私人住房，参照集体宅基地及房屋补偿标准执行。其他国有土地上住宅房屋，有条件给予置换的，按证载建筑面积置换同性质物业，并原则上提供同地段或就近地段的置换房屋；无条件置换或权利人自愿选择货币补偿的，按现状房屋类似房地产的市场评估价予以货币补偿或兑换房票。国有土地上非住宅房屋，按照现状房屋类似房地产的市场评估价采取货币补偿，也可按等价值原则采取物业置换。

　　（二）其他补偿补助

　　按规定给予相关补偿补助，包括临时建筑、构筑物、附属物及其他地上附着物补偿，迁坟安置补偿，室内装修装饰补偿，搬迁费，临时安置费，停产、停业损失补偿，其他经营损失补偿等。

　　（三）奖励

　　实施主体可结合项目实际给予住宅类物业签约、搬迁等奖励，奖励不超过住宅类物业补偿安置费用总额（含土地及建筑物主体补偿、其他补偿补助）的5%。涉及物业置换部分，按照置换物业评估的综合成本价计算其补偿安置费用。实施主体应在项目具体补偿安置方案中明确签约、搬迁等奖励的有效期限。

　　四、附则

　　（一）依法实施

　　项目涉及集体土地征收的，应当依照土地管理有关法律法规规定，依法履行各项法定前期工作，按程序报请有批准权的人民政府批准后组织实施土地征收。涉及集体土地使用权收回的，应当符合法定收回情形，经原批准用地的人民政府批准后，由所属农村集体经济组织依法收回集体土地使用权。涉及补偿安置的，应当依照有关法律法规规定，结合本意见和项目实际制定具体补偿安置方案。涉及国有土地上房屋征收的，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》执行。

　　（二）手续分类认定

　　镇人民政府（街道办事处、园区管委会）应当依照法律法规及上级政策文件规定，结合属地用地、建设历史管理规定，对项目范围内土地及房屋的手续类型开展调查、认定。手续类型调查认定结果经依法确认或公示后作为补偿安置的依据。

　　（三）评估时点

　　项目评估时点为征收土地预公告或项目启动公告发布之日。

　　（四）评估审核

　　建立评估审核机制。市级主导项目，由属地镇街（园区）组织开展评估工作；市级集中建设管理单位组织技术机构就评估对象、评估目的、评估假设、评估方法、技术路线等沟通，统一评估原则并对评估报告进行符合性审查。经审查单项评估报告补偿金额100万元（含）以上的需征求市财政局意见。经审查存在技术问题的，要求出具评估报告的评估机构及时改正。镇街（园区）主导实施的项目，由属地镇街（园区）落实评估审核工作。

　　（五）补偿结算

　　市级主导项目，由市、镇两级财政按照本意见，经审核确认后具体结算。市级集中建设管理单位应规范开展概算编制工作，立足项目实际科学评估确定概算价。新增建设用地有偿使用费、耕地占用税等据实结算。

　　（六）前期工作经费

　　补偿安置前期工作经费按照不超过补偿安置费用总额（含土地及建筑物主体补偿、其他补偿补助）的5%核定，纳入项目总成本核算。涉及物业置换部分，按照置换物业评估的综合成本价计算其补偿安置费用。

　　（七）标准衔接

　　本意见实施前，有下列情形之一的，可按照原方案、原协议或原政策执行：市、镇两级人民政府及其职能部门已审议通过补偿安置方案的；补偿安置方案已经农村集体经济组织民主表决通过的；已签订补偿安置协议的；项目已纳入“三旧”改造存量管理的。本意见实施后新启动的项目，由实施主体结合本意见和项目实际拟定具体补偿安置方案。

　　（八）实施期限与适用规则

　　本意见自2027年1月1日起施行，有效期至2029年12月31日。此前我市制定的有关规定与本意见不一致的，以本意见为准；法律法规规章或上级政策文件另有强制性规定的，从其规定。本意见由市自然资源局负责解释；未明确事宜，由镇人民政府（街道办事处、园区管委会）依照相关法律法规规章及上级政策文件规定处理。具体项目实施涉及本意见未涵盖的情形，可报市政府研究审定。

　　附件：东莞市土地及房屋补偿安置标准