为进一步加强我镇社区集体资产交易管理，规范集体资产交易行为，我镇对《樟木头镇社区集体资产交易实施细则》（樟府办〔2020〕6号，以下简称“《交易细则》”）进行了第二次修订，现就相关事宜解读如下：
一、修订的必要性
《交易细则》2013年起颁布实施，本次修订主要基于三方面的需要：一是《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》（东农农规〔2025〕1号）于2025年4月开始实施，提出了一些新的要求，需要贯彻落实。二是深化社区集体资产交易“交审分离”的要求，需进一步完善职能分工、交易方式、交易合同管理、适用范围等交易制度。三是近年社区基层在实践中探索出一些好的经验做法，同时也出现了一些新情况、新问题，需要对原制度进行补充和调整。
二、修订依据
《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》（东农农规〔2025〕1号）
三、总体框架
《交易细则》分十章，分别为总则、管理机构、交易合同管理、公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易、警示交易、责任追究、附则。
四、主要内容
修订前的《交易细则》共十二章五十七条，修订后的《交易细则》共十章五十三条，比原来减少二章四条。删除第三章“交易方式”、第八章“公开招引前期服务商交易”及第九章“土地交易”，有关内容并入其他章节。新增第三章“交易合同管理”。主要修订内容如下：
（一）明确可不上平台交易的情况及流程要求（第二条）
新《交易细则》明确列举5种可不上平台交易的集体资产出租和出让的情形，规定不上平台交易的审批流程。
（二）交易合同管理相关的规定
1.关于交易底价的设置（第十五条）。明确需建立集体工业厂房等交易参考价或评估价制度，以此作为该类物业资源的平台交易底价基础。
2.合同期限的设置（第十六条）。交易合同期限不得超过法律法规确定的该类合同的最高年限。
3.合同期满后原承租人占用物业的处置方式（第十六条）。原承租合同终止后，原承租人确需继续使用且经书面向集体经济组织申请并经其同意的，继续使用期不得超过6个月，原承租人按不低于原承租合同最后一个月的租金标准向集体经济组织支付使用费。
4.合同条款的修改限制（第十七条）。除集体经济组织自身原因、不可抗力或合规性要求造成不能履行相关合同条款外，原则上补充协议不可对原合同有关标的物、年限、用途、免租期等主要条款进行修改。
（三）降低租金单价及减少计价面积要求（第十七条）
面对目前经济形势的复杂多变，新《交易细则》对于承租人确实经营困难，申请降低租金单价或减少计价面积的，需同时满足如下6个条件。
1.合同期已执行一半以上；
2.承租人提出书面申请并提供相关证明材料；
3.承租人已交齐截至申请日所有应缴纳租金和违约金；
4.申请降低租金单价的，申请执行的租金单价以同期评估价或参考价修正后的数值为基准，下浮不得超过20%；
5.申请减少计价面积的，租金单价应结合区位等因素适当上涨；
6.必须经成员代表大会或成员大会表决同意。
（四）交易方式的调整
1.公开竞价交易
（1）调整土地交易审查范围（二十条）。为进一步激活集体土地资源要素，提升土地利用效率，实施相对宽松的土地交易政策将有助于我镇盘活集体土地，更契合我镇工作实际。因此删除土地交易需征求相关部门意见的条款，同时林地、农用地、建设用地新租，需镇政府同意后进入平台交易的标准由“1000平方米或10年以上”调整为“3000平方米或10年以上”。
（2）统一采用网上竞价交易方式进行，且原则上实行后置竞投资格审查制度（二十五条）。对确需设置行业要求、注册资金等准入条件的交易项目，经镇农林水务局审查同意后，可实行竞投资格前置审查。
（3）新增终次报价交易规则（二十七条）。对集体所有的农贸市场固定摊位、流动地摊等涉及民生或具备特殊性的交易项目，可在设置交易底价的基础上设置最高限价，按照终次报价交易规则确定竞得人。
（4）明确重新组织交易的情形（二十八条）。对无人竞投的交易项目，可重新提出交易申请，或自竞投结束之日起6个月内按照网上报名“先到先得”原则与通过资格审核的意向人达成交易。
2.续约交易
明确可进行续约交易的条件（第三十一条），增加不予受理续约申请的情况（第三十二条），增加对合同期满后原承租人对加建物业续租的交易底价的规定（第三十三条第二款）。
3.磋商交易
（1）调整磋商交易的适用范围（第三十五条）：一是新增特定意向人属于各级人民政府或其经济发展、招商等部门经效益审查后推荐的企业，或上市、上市后备、倍增、高新技术、专精特新、链主、规上等优质企业适用磋商交易方式；二是新增因承租人经营需要或集体经济组织发展规划需要，承租人需搬迁到同一集体经济组织辖下其他物业适用磋商交易方式；三是企业利用其他集体资产扩大生产规模的范围，从“同一集体经济组织”调整到“本镇范围内”。
（2）明确物业租赁性磋商交易租金单价（第三十六条）：一般不低于物业租赁的市场价格，或从其分类参考价或评估价。
4.小额资产交易（第三十七条）
调整小额资产范围，一是商铺、搭建物、出租房、市场摊位以及果树小额资产租金标准由原来的“月租金2000元以下”，调整到“月租金3000元以下”；二是非建设用地使用权小额资产面积标准由原来的“200平方米”，调整至“3亩以内”。三是增设满足一定条件的光伏、充电桩、停车位等资产交易可使用小额资产交易。
（五）加大交易信息公开
增加续约、磋商、小额资产交易项目发布结果公告的时间，明确各类交易公告和交易结果的发布要求。
续约交易（第三十四条）：应在交易审查通过后20个工作日内完成合同签订并在市公共资源交易平台发布续约交易结果公告。
磋商交易（第三十六条）：合同签订后应在10个工作日内在市公共资源交易平台发布交易结果公告，并将磋商交易方案作为结果公告附件。
小额交易（第三十九条）：应在立项审查通过后20个工作日内完成合同签订并在市公共资源交易平台发布交易结果公告。
（六）平台免责规定（第四十九条）
交易项目审查和服务机构不对交易标的的质量瑕疵、权属合规性瑕疵以及交易合同违约等风险承担法律责任。
（七）适用范围的调整
删除原《交易细则》第五十四条第二款关于镇属资产适用本细则的内容。
删除原《交易细则》第五十四条第三款关于集体经济组织成员或当地户籍村民个人资产适用本细则的内容。
此次修订后的《交易细则》更加聚焦于社区集体资产交易的核心环节，优化交易流程，提升集体资产的运营效率和价值。通过此次修订，相信《樟木头镇社区集体资产交易实施细则》将更好地服务于社区集体资产交易的规范化、高效化发展，为社区集体经济发展提供有力保障。
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