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一、制定缘由和总体框架

为加强全镇范围内民房建设管理,规范社区居民建房行为,促进土地节约和合理利用,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《建筑法》等法律、法规及有关文件规定,结合我镇实际制定该办法。

（一）制定缘由

《东莞市农民住房管理暂行办法》（东府〔2015〕49号）已于2017年6月10日期满。为了适应当前塘厦新的发展形势和建设机遇，更好地统筹全镇民房建设和管理等相关工作，制定符合我镇实际情况的民房管理工作方案，率先实现我镇的全面建成小康社会。根据镇委、镇政府主要领导指示精神，由镇住建局牵头组织有关单位以《东莞市农民住房管理暂行办法》（东府〔2015〕49号）为基础，制订《塘厦镇民房建设管理工作方案》下简称《方案》），实现与《东莞市农民住房管理暂行办法》（东府〔2015〕49号）无缝对接，以加强我镇民房建设管理工作，促进我镇居民居住条件的改善。

（二）总体框架

《方案》共6个部分，分别为建设总则、建设的形式和申请条件、申报程序、监管措施、责任追究、其他事项。方案中所称民房是指在我镇的城市规划区内，且已取得土地使用权证的土地或本社区居民原有历史遗留的宅基地上，由土地权利人申请新建、改建、扩建、翻建的民用住宅。民房建设包括个人建房、联户建房两种形式。对于联户建房将根据市有关文件精神另行制定文件实施。

个人建房是指在原有宅基地上按照一定的标准进行新建、改建、扩建、翻建，或因原有宅基地被政府征用、征收或因自然灾害灭失，需在所属社区内的空闲地上异地重建。个人建房的申请条件如下：

（一）申请新建、改建、扩建、翻建住房须符合下列条件之一：

1. 同户（以合法有效的宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且人均居住建筑面积低于50平方米的。

2. 因改变房屋功能布局、增加建筑面积，且不突破原有宅基地面积需要改建的。

3. 所分配宅基地总面积不超过我市规定标准、且已建宅基地面积不超过所分配宅基地面积的80%需要扩建。

4. 原有住房属于危险住房，需要在原址翻建的（危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经东莞市范围内具有专业资质的机构鉴定危险等级属D级，不能保证居住和使用安全的住房）。

5. 原有住房因自然灾害等原因灭失的。

（二）申请异地重建住房，须符合下列条件之一：

1. 原有住房因自然灾害等原因灭失的。

2. 原有住房因基础设施、公共设施建设而被拆迁、总拆迁户数未达到一定规模的。

（三）异地重建住房选址应符合以下条件：

1. 用于异地重建的地块应符合城乡发展规划和土地利用总体规划，且未列入“三旧”改造规划、未在已征转的国有土地范围内。

2. 实行异地重建安置前后，所在社区宅基地总面积应该保持不增加。

二、《办法》的主要依据

1.《东莞市农民住房管理暂行办法》（东府〔2015〕49号）

2.《中华人民共和国城乡规划法》

3.《建筑法》

4.《建设工程质量管理条例》

5.《建设工程安全生产管理条例》

6.《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕20号）

     三、对几个重点问题的说明

     （一）关于适用范围

《方案》指在我镇的城市规划区内，且已取得土地使用权证的土地或本社区居民原有历史遗留的宅基地上，由土地权利人申请新建、改建、扩建、翻建的民用住宅。

（二）关于审批依据、申请材料和准予许可的条件

《方案》中，由申请人向属地社区提出书面申请。申请人提交民房建设申报材料（申请书、身份证明文件、四置确认表、申请人承诺书）。经社区对申报材料初步审核和地块进行核实，并征求四邻同意，报社区班子会议集体讨论通过后，社区或申请人备齐申报材料（所需材料清单由镇民房建设领导小组办公室提供，由镇综合服务中心向群众公布），到镇综合服务中心综合窗口提交初审申请。以社区名义提交申请的，由社区指定的工作人员凭工作证代理提交；以申请人个人名义提交申请的，由申请人凭本人身份证或其直系亲属凭本人及申请人双方的身份证亲自到现场提交，不接受中介机构等委托代理。

《方案》中，由窗口工作人员受理初审申请后进行系统录入，并将申请材料流转给镇民房建设领导小组办公室进行后台审批。镇民房建设领导小组办公室作为事项总承接单位，从镇综合服务中心受理初审申请之日起20个工作日内，作出初审决定。镇民房建设领导小组办公室在上述审批期限内负责征求并汇总国土、规划、住建、城管、城市更新等相关部门的意见后作出拟办意见，上报民房建设领导小组集体讨论。

 《方案》中，由镇民房建设领导小组要严格把关，禁止出现小产权房模式的设计方案。对符合条件的民房建设申请，经镇民房建设领导小组会议讨论后作出批复交镇综合服务中心，由镇综合服务中心综合窗口向民房建设申请人一次性反馈审批结果。民房建设申请人持镇民房建设领导小组同意建房批复，向所在社区缴交保证金（金额不少于5万元，不多于10万元）后，社区出具民房报建受理意见，民房建设申请人持镇民房建设领导小组出具的同意建房批复和相关报建材料到镇政务服务中心综合窗口办理相关的报建手续。

（三）关于许可期限

工作方案自印发之日起施行，有效期3 年。如果市对民房建设有新的规定，本方案与市新规定有冲突的，以市规定为准。

（四）关于事中事后监管

《方案》中，水电办理是由民房建设申请人在取得《塘厦镇民房建设施工证》后，可向供水、供电部门办理报装施工用临时水电。

《方案》中，社区作为民房建设监管主体，应承担民房建设属地管理的责任。社区应当与民房建设业主签订《民房建设管理合同》。民房建设施工前必须经由社区城建工作人员放线。民房建设施工期间社区须加强巡查，发现违法建设行为，应当立即通报上级职能部门，对当事人规劝，责令其限期内及时整改，劝说无效，仍继续建设的，将联合相关职能部门依法依规处理。同时，必须严格执行塘厦镇民房建设质量安全监督工作的相关要求及规定，若民房建设对邻近建筑造成损坏，应当暂停施工，并由属地社区协调解决后方可继续施工。对出现不按照设计方案建设的，社区要没收保证金，并依法依规处理。

《方案》中，对未办理报建手续或超出报建规模建设的民房，供水供电等部门不得为其办理报装及供水、供电手续；消防部门不得为其办理消防验收手续；出租屋管理部门不得为其办理出租证明、门牌。

《方案》中，民房竣工验收由镇住建局牵头组织相关部门验收。民房竣工验收合格后，申请人向社区申请退还保证金。

《方案》中，明确责任追究。社区作为民房建设监管主体，应承担民房建设属地管理的责任，社区违法建设情况作为社区年度量化考核参考的依据。若社区在民房建设监管中出现为未取得报建手续的民房放线及办理水电报装手续；存在故意隐瞒、知情不报、虚报事实、包庇纵容等违规行为，情节严重的，追究社区主要干部及经办人的责任。

《方案》的解释权归塘厦镇人民政府。《方案》不作为产权登记的凭证。各社区依据本工作方案，结合社区实际情况，可制定本社区民房建设管理实施方案。