关于印发《东莞市住宅专项维修

资金管理办法》的通知

各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：

《东莞市住宅专项维修资金管理办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府

2014年8月25日

东莞市住宅专项维修资金管理办法

第一章 总则

第一条为加强我市住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据国家建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）和《广东省建设厅、广东省财政厅关于贯彻建设部、财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》（粤建房字〔2008〕47号）等规定，结合我市实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于东莞市商品住宅、售后公有住房的住宅专项维修资金的交存、使用、监管。

商品住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅也适用本办法。

第三条本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金）是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修及更新、改造的资金，不得挪作他用。

第四条维修资金实行专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监督的原则。

第五条市房产管理部门是我市住宅专项维修资金的主管部门，负责对我市维修资金的统一归集和监督管理。

市财政、审计等相关部门依据各自职责对我市维修资金的管理进行监督。

第六条市房产管理部门应当委托在我市设立的商业银行作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立维修资金专用账户(以下简称专用账户)，按物业地址设立分户账，对我市维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一管理。

第二章 交存

第七条维修资金的交存主体和标准

（一）在1998年10月1日（《广东省物业管理条例》施行之日）至2003年8月31日（国务院《物业管理条例》施行前一日）期间取得商品房预售许可证的商品房，其首期维修资金由建设单位负责交存；在上述期间以外取得商品房预售许可证的商品房，其维修资金由《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第六条规定的业主负责交存。

维修资金的交存标准按建筑面积计算，其中：住宅40元/m2、非住宅50元/m2。

（二）属于出售公有住房的，其首期维修资金由业主和售房单位共同负责交存。

业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存维修资金的数额为当时本市房改成本价的2%；售房单位按照多层（7层以下）住宅不低于售房款的20%、高层（7层以上〈含〉）住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取。

第八条维修资金应当按规定交存至维修资金专户管理银行的专用账户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。维修资金户名格式为楼盘-幢号-房号。

第九条收取维修资金，应由专户管理银行打印广东省财政厅统一监制的《住宅专项维修资金专用收据》给业主作为交款凭证。

第十条维修资金交存手续

维修资金交存主体应当在办理房地产权证、变更登记、转移登记、合同备案手续等业务前，足额交存维修资金。

（一）对新销售的商品房，购房者应按照购房买卖合同中约定的交存时间（商品房买卖合同备案前）、交存金额等到专户管理银行营业网点交存维修资金。

对已销售的商品房，业主或者建设单位未按规定交存或足额交存维修资金的，应在本办法实施后到专户管理银行营业网点交存或补交。

（二）新出售公有住房的，公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将维修资金存入专户管理银行的专用账户；公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入专户管理银行的专用账户。

已办结入住手续的公有住房，未交存维修资金的，业主和售房单位应在本办法实施后，到专户管理银行营业网点交存。

第十一条维修资金使用后，业主分户账内维修资金的余额不足首期交存数额30%的，应当续交至首期标准。维修资金续交的主体为业主，由物业服务企业通知业主委员会，并通过业主大会续筹维修资金；没有业主委员会的，由物业服务企业通知业主本人，要求其续交。

第十二条因房屋转让等原因，引起业主变更的，维修资金交存按下列规定处理：

（一）已足额交存维修资金的，该物业分户账中结余的维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户，维修资金户名不作更改；原业主交存的维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的以约定为准。

房屋所有权办结过户手续后，受让人应当持房屋所有权证、身份证等到专户管理银行办理分户账的业主姓名变更手续。

（二）未交存维修资金或分户账中结余的维修资金不足首期交存金额，且买卖双方在物业转让合同中未约定维修资金交存主体，但已办结过户手续的，由新业主负责交存；未办结过户手续的，由旧业主负责交存。

第十三条对已代收的维修资金，物业服务企业、建设单位或公有住房售房单位应在本办法实施后，把已使用维修资金的情况做好台账，同时将每个单位的明细列出，直接交给当地房管所。房管所对帐目进行审核、监督并协助物业服务企业在辖区内公示15天后，无异议的，由物业服务企业将维修资金余额全部转入专用账户。

已交存的维修资金达不到规定的交存标准的，由相应交存主体负责补交。

第三章 使用

第十四条维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条维修资金必须在市房产管理部门、专户管理银行、业主共同参与的全过程监管下使用，任何一方不可擅自动用。

第十六条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）住宅共用部位、共用设施设备涉及整个物业区域的，该区域全体业主均为相关业主。（二）住宅共用部位、共用设施设备涉及单幢或单层物业的，该幢或该层全体业主为相关业主。

（三）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（四）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（五）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。

第十七条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第十八条下列四项费用不得从维修资金中列支：

（一）保修期内应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）应当由相关单位承担的供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第十九条成立业主大会、业主委员会前，已交存到专户银行监管专户的维修资金，其使用按照以下程序办理：

（一）制定方案

物业服务企业（没有物业服务企业的，由相关业主、社区居民委员会）根据维修和更新改造项目制定《维修和更新、改造方案》。

（二）征求业主意见

《维修和更新、改造方案》应当经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主（以下简称“双2/3业主”）同意，并在小区显著位置公示。

（三）组织实施方案

经“双2/3业主”同意后，由物业服务企业或者相关业主、社区居民委员会组织实施使用方案。

（四）项目竣工验收

物业服务企业或相关业主代表、施工单位、其他相关单位等组成验收组对维修项目进行验收。

（五）拨付资金

物业服务企业或相关业主、社区居民委员会持有关材料，向市房产管理部门申请列支，市房产管理部门审核同意后，向专户管理银行发出支付维修资金的通知。专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位。

第二十条成立业主大会、业主委员会后，已交存到专户银行监管专户的维修资金，其使用按照以下程序办理：

（一）制定方案

物业服务企业与业主委员会根据维修和更新改造项目共同制定《维修和更新、改造方案》。

（二）征求业主意见

《维修和更新、改造方案》应当经维修资金列支范围内“双2/3业主”同意，并在小区显著位置公示。

（三）组织实施方案

经“双2/3业主”同意后，由物业服务企业和业主委员会共同组织实施使用方案。

（四）项目竣工验收

物业服务企业和业主委员会、施工单位、其他相关单位等组成验收组对维修项目进行验收。

（五）拨付资金

物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，业主委员会依据使用方案审核同意，并报市房产管理部门备案，房产管理部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。专户管理银行将所需维修资金拨付至维修单位。

第二十一条相关业主未交存维修资金到专用账户或已交存到专用账户的维修资金不足支付分摊的，由维修项目申请人直接向相关业主另行筹集。

第二十二条物业共用设施设备（仅限于电梯）经“双2/3业主”同意，实行一次性表决的方式使用住宅专项维修资金的，可以按幢设立用于电梯紧急情况下小额维修的住宅专项维修资金备用金（以下简称备用金），并授权物业服务企业、业主委员会或业主代表进行备用金使用、再申请的审核。

电梯紧急情况是指因电梯发生事故或其他原因导致电梯或零部件损坏、故障或需要维修、更新后方可投入使用等情况，具体项目包括：

（一）电梯的动力、承载系统（如：电机、减速机、曳引机、钢丝绳、曳引轮、轿厢等）。

（二）电梯的控制系统（如：控制柜主板、控制柜变频器等）。

（三）电梯的安全部件（如：门机、限速器、安全钳、制动抱闸、门锁、防夹装置、限载保护装置等）。

备用金的数额上限为住宅专项维修资金首期应收总额的10%，一次性表决的期限为三年，单项物业维修和更新改造项目的费用不高于10000元（含）。

物业服务企业可以持业主大会会议设立备用金的决定，向市房产管理部门办理备用金设立手续。

第二十三条业主大会、业主委员会成立前，已设立备用金的物业小区，使用时按第十九条的（一）、（三）、（四）、（五）项程序进行。申请备用金资金拨付，市房产管理部门应于5个工作日内完成审核，并向专户管理银行发出支付通知。

业主大会、业主委员会成立后，已设立备用金的物业小区，使用时按第二十条的（一）、（三）、（四）、（五）项程序进行。

申请使用备用金须提供电梯安全监督管理部门或法定检测部门的证明材料方可办理。

第二十四条市房产管理部门发现物业小区的备用金使用存在可能损害业主权益的情况，可以暂不予办理设立手续。

第二十五条业主委员会、物业服务企业采取冒用业主签名等方式，不按本办法申请使用住宅专项维修资金的，所发生的费用及相应法律责任由行为人自行承担。

第四章 监管

第二十六条维修资金自存入专用账户之日起按规定计息，利息转入本金滚存使用和管理，并核发到每个业主的账户上。

第二十七条业主可以查询本账户的资金交存、使用、利息和结余情况，但不可自行提取资金。

第二十八条房屋灭失的，业主可持本人身份证及市房产管理部门出具的产权注销证明，到专户管理银行营业网点办理维修资金注销退还手续，手续办结后，业主可从账户内提取结余的资金。

第二十九条市房产管理部门及物业服务企业、业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，物业服务企业、业主委员会应向业主公布下列情况：

1、维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；

2、业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、

增值收益和结存的金额；

3、其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十条专户管理银行应当每年至少一次向业主委员会、市房产管理部门发送维修资金对账单，核对维修资金账目，公布维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额，发生列支的项目费用和分摊情况，业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额等情况，并接受广大业主和市房产管理部门的监督。

第三十一条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部的有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

住宅专项维修资金专用收据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部以及省财政厅的有关规定执行，并接受市财政部门的监督检查。

对违反本办法的行为，按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。

第三十二条本办法由市房产管理局负责解释。

第三十三条本办法自2014年9月1日起实施，有效期至2019年8月31日。