根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广东省城市控制性详细规划管理条例》、《东莞市控制性详细规划调整管理规定》和《广东省重大行政决策听证规定》等有关规定，为提高我镇重大规划决策的科学性和民主性，保护公民、法人和其他组织的合法权益，沙田镇人民政府于2024年5月31日对《东莞市沙田镇南部片区控制性详细规划QS01(04-11)图则调整》进行听证，听取社会各方面的意见和建议。现将听证会的情况报告如下：

　　一、听证事由

　　针对《东莞市沙田镇南部片区控制性详细规划QS01(04-11)图则调整》听取各方利害关系人的意见和建议。

　　二、听证会公告情况、举行的时间、地点

　　1、发布听证公告

　　根据《广东省重大行政决策听证规定》第十六条的规定，沙田镇政府于2024年4月22日在东莞市自然资源局网站、东莞市沙田镇政府门户网站发布了《东莞市沙田镇南部片区控制性详细规划QS01(04-11)图则调整的听证会公告》。

　　2、听证参加人的产生方式、基本情况

　　本次听证会采取自愿报名的方式，面向规划调整范围内涉及的利害关系人、周边居民等主体公开征集了听证参加人，并通过《东莞市沙田镇南部片区控制性详细规划QS01(04-11)图则》调整的听证会公告公布了听证参加人报名方式时间及要求。截至2024年4月30日，共收到符合条件的听证申请10份，申请人均为规划调整利害关系人。沙田镇政府于2024年4月30日在东莞市自然资源局网站、东莞市沙田镇门户网站发布了《关于东莞市沙田镇南部片区控制性详细规划QS01(04-11)图则调整听证申请情况公告》公布了本次听证会的参加人申请情况。

　　2.听证会时间：2024年5月31日下午3:00

　　3.举办地点：东莞市沙田镇服务大楼四楼会议室

　　三、听证主持人、陈述人、记录人、参加人等基本情况

　　（一）听证主持人

　　李永生 法学硕士，中共党员 ，广东星旭律师事务所律师

　　（二）听证陈述人

　　陈伟锋  沙田镇住房和城乡建设局

　　袁杰伟  东莞市自然资源局沙田分局

　　卢 艺  沙田镇教育管理中心

　　夏可贵  沙田镇工程建设中心

　　郭耀明  东莞市交通运输局沙田分局

　　叶庆峰  东莞市沙田镇投资促进中心

　　陈静琨  规划管理所  

　　听证监督人：王海  东莞市司法局沙田分局

　　（三）听证记录人

　　方卓晖  广东星旭律师事务所律师

　　骆铁琛  广东星旭律师事务所实习律师

　　（四）听证参加人

　　黄文兵  规划调整利害关系人

　　陈伟林  规划调整利害关系人

　　杜浩林  规划调整利害关系人

　　梁 坤   规划调整利害关系人

　　曾德志  规划调整利害关系人

　　陈灿森  规划调整利害关系人

　　王顺锡  规划调整利害关系人

　　王桥稳  规划调整利害关系人

　　周卓文  规划调整利害关系人

　　四、听证陈述人发言

　　（一）规划调整背景和具体内容介绍

　　沙田镇南部区域正在经历的快速城市化、人口增长和产业升级等多重挑战。而拟开发地块属于沙田镇政府的储备用地，现状是空地，该地块四周居住人口较少，如果在此区域设置商业设施，经济效益十分低下，容易造成用地的闲置。因此为了达到合理安排土地用途，提升土地使用效率，促进土地资源合理配置的目的，在本次控规调整中将拟开发地块的用地性质从商业用地调整为居住用地。本次调整的具体内容包括：

　　1.道路规划方面的调整：（1）在地块QS0124西侧增加一条东西向城市支路，作为地块QS0124与东侧临港路联系的连接道路。新增城市支路红线宽约24米；（2）在临港路（规划四路至规划六路）东侧设置辅道， QS0109和QS0123地块在临港路一侧设置机动车出入口，方便机动车辆进出，降低新增城市支路的交通承载压力。

　　2.用地规划的调整：（1）将QS0109地块的用地性质由商业用地调整为二类居住用地，同时，根据新增的城市支路和国土证用地红线，对QS0109、QS0110、QS0111 三个地块的界线进行了调整，形成QS0109、QS0110、QS0111、QS0123、QS0124五个地块；（2）由于在沙田镇近规中，QS0107地块属于防护绿地，并且在土规中涉及一般农地和基本农田，现状为水塘，难以开发利用，因此在本次控规调整中将其用地性质由R21住宅用地调整为E2耕地。

　　3.规划指标的调整：（1）本次调整将地块QS0109和QS0123的容积率调整为2.5，绿地率调整为35%，建筑密度调整为22%，建筑高度调整为80m。该调整符合据《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）的要求；（2）根据东莞水乡特色发展经济区城乡风貌管理规定，QS0109和QS0123地块西侧为狮子洋生活岸线。根据《东莞市城市规划管理技术规定（暂行补充规定）》等相关规范，并参照临近已建成区域的退线距离，QS0109和QS0123地块用地红线退缩狮子洋生活岸线70米，建筑后退线退缩狮子洋生活岸线100米。

　　4.勘误：由于原图则中，QS0111地块边线，与其相邻城市道路的道路红线存在错位（详见图示），且与其相邻地块边线也存在不重合的情况，因而需要对原控规中QS0111地块的地块线进行纠正。图则纠错后，QS0111地块的实际用地面积减少约10平方米。

　　（二）调整的必要性和合理性说明

　　1.适应城市化进程与人口增长需求：沙田镇正面临快速城市化与人口增长，调整地块用途为居住用地是为了适应这一发展趋势，满足不断增长的居住需求，提高土地利用效率，避免商业用地在当前阶段的低效利用。

　　2.符合经济发展与区域战略定位要求：调整符合广东省第十三次党代会提出的珠江口东西两岸融合发展策略，推动粤港澳大湾区的高质量发展，通过居住设施的完善，服务于打造环珠江口“黄金内湾”的长远目标。

　　3.提升区域形象与城市布局的需要：与临港产业区和智慧岛的联动，居住区的优化有助于提升整体形象，促进高品质生活服务中心和生态旅游区的形成，符合沙田镇南部区域的整体规划方向。

　　（三）调整的程序及影响评估

　　1.相关程序及具体影响

　　根据《东莞市控制性详细规划调整管理办法》第九条之规定，对于超出第八条范畴的控规第二类管控内容的调整，属于为控规的一般性修改。本次规划调整就是属于在东莞市国土总体规划等上级规划框架下的一般性调整。

　　沙田镇人民政府在调整前根据《东莞市控制性详细规划调整管理办法》第十三条之规定向东莞市人民政府和东莞市自然资源管理局提出调整申请并获得同意，向所有相关部门致函征求意见与建议。同时委托了具有资质的设计机构对调整的必要性及对街坊地块调整后的教育设施、交通布局、医疗卫生等关键公共服务配套设施进行了全面评估与论证，形成了严谨的论证报告，确保规划调整过程的合法合规。本次规划调整产生的影响，具体体现在以下几个方面：

　　（1）教育设施将总体保持平衡：①幼儿园：调整范围内的规划居住总人口为16398人，幼儿园学位的需求为738个。片区控规在QS0110和QS0124地块各设置一所18班幼儿园，总计可提供1080个学位。②小学、初中、高中：目前沙田镇正在南部片区推动实施“齐沙村城市更新改造项目”，计划打造成水岸都市休闲体验+智能制造研发产业集群为一体的现代新城。该改造项目方案中，计划对南部片区教育设施规模和布局进行调整，规划增加一所九年一贯制学校（小学42班、初中30班）、一所小学（84班）和一所初中（36班）。该更新项目的“沙田镇齐沙村北部综合类更新单元划定方案” 和整体教育平衡方案已上报市自然资源局审批，但审批尚未完成。原控规规划人口64923人，城市更新单元规划新增23901人，本次调整新增178人，总计调整后规划人口达89002人。经核算教育设施，调整后小学学位数盈余995个，班数盈余22班；初中学位数盈余2140个，班数盈余43班；高中学位数缺1160个，班数缺23班。本次调整后，小学与初中教育设施可在南部片区内进行解决，高中教育设施缺口在全市范围内进行统筹平衡。

　　（2）交通系统基本不受影响：通过对交通网络的优化设计，方案调整后，尽管交通量相比调整前有所降低，但临港路、规划支路作为项目主要的对外出入通道，承担大量居住地块的出入人流、车流，双向服务水平仍为C级。其他道路服务水平无显著变化。调整范围周边道路网高峰时段服务水平在C级及以上，即调整后各条道路仍能满足交通服务水平的要求。

　　（3）医疗设施配套增强：片区内拥有一处综合医院用地面积24550㎡，可实施性较好。同时在南部更新单元中增加配建一处社区服务卫生站，满足片区内规划人口的医疗卫生需求。

　　（4）文化设施：片区内拥有一处社区文化服务中心，占地面积12734㎡，建筑面积38202㎡，人均建筑面积0.59㎡/人，符合不低于0.05㎡/人的规范要求。现状为厂房，位于布料市场“三旧”改造项目范围内，可实施性较好。

　　本次调整中沙田镇政府已充分论证并规划了足够的教育资源，包括幼儿园、中小学，以及医疗设施的增补，确保教育和医疗需求得到满足。交通系统通过增设道路和优化布局，保证了出行便利。同时，调整中也充分考虑了生态保护，确保绿地率和建筑退线距离符合规定，保护狮子洋生活岸线，维护生态平衡和居住环境。

　　2.调整前后具体变化如下：

　　（1）调整后, 总用地面积减少10㎡（主要原因为调整前图则有误，多计算了绿地面积，以及坐标系转换产生了误差）。其中，商业用地减少35437.26㎡，二类居住用地减少33869.16㎡，街头绿地增加0.5㎡，防护绿地减少4427.16㎡，水域减少0.2㎡，城市道路用地增加8845.28㎡，耕地增加64898㎡。

　　（2）调整后，建筑面积减少99662.6㎡。其中，商业用地建筑面积减少106311.8㎡，二类居住用地建筑面积增加6649.2㎡。

　　（3）调整后，该区域的居住人口预计增加178人。

　　本次规划调整着眼于全面考量沙田镇南部区域发展的长远需求，通过科学合理的规划布局，推动经济、社会、环境的和谐共生，在此基础上提升居民生活品质。

　　五、听证代表所提出的主要意见和质询

　　（一）海裕花园海景遮挡问题，听证代表提出其作为海裕花园业主，在购入房产时，考虑到能享受开阔海景视野。但现QS0109地块从商业用地（限高35m）调整为居住用地（限高升至80m），严重遮挡了海景视野，等同于用海景房价格购买了普通景观住宅。

　　（二）调整地块周边道路建设的时间等具体问题，在临港路（规划四路至规划六路）东侧设置辅道，走向是如何设置的？这条路自哪里开始，可通向哪里？是否会进村庄？狮子洋小区的业主怎么出去呢？

　　（三）调整区域周边商业配套不足的问题，听证代表提出周边居民消费不便利，希望政府能尽快在该区域建设完善的商业配套设施。

　　（四）住宅市场供需失衡，听证代表认为当前该区域房地产市场住宅已出现供过于求的现象，继续增加住宅供应不仅加剧市场饱和，也不符合当前经济环境下的实际需求。

　　六、陈述人答辩

　　（一）关于海裕花园海景遮挡问题：后续实施设计方案当中一定会充分考虑到当前居民的商业配套、海景体验、生活便利等问题，所以后期建筑设计也是会去做相应的设计和论证再做推进的。在拟开发地块动工建设之前一定会对新增楼盘设计布局进行充分论证，会兼顾考虑现有居民的观景体验感以及后续新增楼盘对周边的影响等多方面去设计并建设。

　　（二）关于调整地块周边道路建设的时间等具体问题：目前的道路，涉及一部分占用最新国土空间的部分基本农田，所以在道路建设部分，规划将结合周边的小区人流量，把相应的用地手续和空间调整后，推进实施。拟在临港路旁边增设一条辅道，靠近海边。原来是没有这一条路的，

　　因为临港路属于主干路，直接开口建设会对附近业主居民产生交通安全隐患，所以在该路段靠近海边部分增设一条辅道，并配置交通管控，方便出行，这条路主要是为了应对拟开发小区后续增加的交通流量，是不进村的。

　　（三）关于调整区域周边商业配套不足的问题：商业部分会从南部片区整体考虑规划，目前该部分的商业的确是比较欠缺的，所以在该区域后期发展中会从整个沙田城市资源的角度去出发规划商业用地，随着调整区域居住人口的增加，未来商业需求将吸引更多商业投资，形成自发的商业集聚效应。

　　（四）本次调整以收储方式重新出让，所获得的收益用于沙田镇城市品质提升建设资金需要，城市品质提升有利于进一步吸引人口聚集，商业发展，而房地产市场住宅供需情况是多方面原因造成的，并不足以类推至该开发地块。

　　七、听证意见采纳情况。

　　经听证主持人、听证陈述人合议，会后经镇政府讨论，认为在本次听证会中，参会各代表所提意见均观点鲜明、内容客观公正。镇规划管理所将认真研究听证代表发表的意见和建议，对《东莞市沙田镇南部片区控制性详细规划QS01（04-11）图则调整》继续进行完善。现将意见及采纳情况汇总如下：

　　（一）已采纳意见情况：

　　1. 关于周边商业配套不足的问题：沙田镇将加快推进南部区域商业配套控规的编制进度，助推招商引资及项目落地，尽量改善该区域商业不足的问题。

　　2. 关于周边区域的交通问题：沙田镇将全面梳理片区规划路网，构建沙田镇外通内畅的路网结构，便利南部片区居民到达周边商业中心。

　　（二）不予采纳的意见及理由：

　　关于拟开发地块用地性质调整对海裕花园海景造成遮挡问题：

　　1. 地理格局考量：海裕花园与狮子洋并非直接相邻，其间横亘着拟开发地块QS0109。此区域的规划调整，即建筑高度从限高40米提升至80米，旨在顺应城市发展需求与土地高效利用原则。值得注意的是，即便在调整前，该区域亦非无建筑状态，其原有建筑同样会对海景视野产生一定程度的影响。

　　2. 海景房概念界定：“海景房”一词系由房地产开发商创造并推广的营销术语，其定义与实际观海角度、距离等因素紧密相关。从政府规划层面而言，海景房的认定与规划政策并无直接关联，规划侧重于公共利益、城市功能布局及可持续发展。

　　3.视觉效果保护：沙田镇政府充分理解海景对于业主生活质量的重要性。在后续的项目设计中将秉承以人为本、和谐共生的理念，尽可能采取措施保护海裕花园业主的视觉效果，力求在城市现代化进程中平衡各方利益，营造宜居宜业的城市环境。

　　附件：

　　听证会签到表.pdf

　　听证笔录.pdf

　　沙田镇人民政府

　　2024年6月7日