点击查看政策原文：厚街镇人民政府关于印发《厚街镇社区集体资产交易办法（2025年修订）》的通知

　　一、背景依据

　　《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》（东农农规〔2025〕1号，以下简称“《市交易办法》”）自2025年4月1日起正式施行，该办法在交易管理方面提出了诸多新要求，如深化 “交审分离”、优化交易方式、强化交易合同管理、信息公开力度等，为全市农村（社区）集体资产交易工作指明新方向。与此同时，现行的《厚街镇社区集体资产交易办法（修订）》（厚府〔2021〕17号）已于2025年2月28日到期。在过去实施过程中，虽对规范我镇集体资产交易发挥积极作用，但面对不断变化的市场环境与日益复杂的交易活动，已难以满足实际管理需求。部分条款在交易流程、监管力度、交易合同管理等方面暴露出不足，无法有效应对新问题。为切实与《市交易办法》保持高度一致，确保政策连贯性和有效性，全方位提升厚街镇社区集体资产交易管理水平，保障交易公平、公正、公开，推动集体资产保值增值，促进社区集体经济健康稳定发展，对现行政策文件进行修改完善十分必要。综合上述，结合厚街镇实际，制定了本办法。

　　二、总体目标

　　本次对现行交易办法的局部修订，旨在使其内容与市有关农村集体资产交易管理的最新决策相一致，并且和上位政策法规中的修改变化保持了一致，保障集体资产交易政策的连贯性和有效性。通过优化交易方式、强化监管、细化流程、提升交易透明度，实现集体资产的优化配置和高效利用，推动集体资产保值增值，增强社区集体经济实力。这些修订通过系统性调整，为厚街镇集体资产交易提供更科学、更严格的制度保障，全面规范集体资产交易流程，细化各环节操作标准，强化交易全过程监管，有效遏制违规交易行为，提升集体资产交易管理的规范化、标准化水平，助力实现集体资产效益最大化，促进社区经济可持续发展。

　　三、文件执行期限

　　本办法自发布之日起施行，有效期至2028年7月14日。

　　四、主要内容

　　《厚街镇社区集体资产交易办法（2025年修订）》共分十章五十二条，各章主要内容如下：

　　第一章 总则：阐明制定本办法的目的、适用范围、基本原则及交易形式，明确通过平台交易的情形、例外情况，以及禁止交易的资产类型。

　　第二章 管理机构：明确镇农林水务局、镇招投标服务所、集体经济组织、其他职能部门等机构的职责分工，确保集体资产交易管理工作各司其职、协同推进。

　　第三章 交易合同管理：规定交易底价制定规则、合同期限、合同修改条件、原承租人继续占用规定，以及特殊情况下的租金调整机制，加强对交易合同的全方位管理。

　　第四章 公开竞价交易：详细规定公开竞价交易程序，涵盖立项申请、信息发布、资格审核、保证金收取、报价规则、优先权管理、成交确认等环节，并明确流拍和异常情况的应对措施。

　　第五章 续约交易：明确续约条件、程序和所需材料，针对工业物业、商业物业、土地资源等不同资产类型，分别提出具体的续约要求。

　　第六章 磋商交易：详细说明磋商交易的具体情形和步骤，为特定情况下的集体资产交易提供合理途径。

　　第七章 小额资产交易：明确小额资产交易的适用范围，规定简化流程的具体操作，提高小额资产交易的效率。

　　第八章 警示机制：明确纳入警示名单的具体情形，如多次弃标、欠租等，并说明动态管理和申诉机制，强化交易行为约束。

　　第九章 责任追究：明确违规行为的追责措施及法律责任，对违规交易行为形成有力威慑。

　　第十章 附则：明确施行时效，本办法自发布之日起施行，有效期至2028年7月14日，厘清交易风险责任归属及规范纠纷解决途径，并对办法适用范围中未详尽的特殊情形作出界定，为集体资产交易活动提供全面制度支撑。

　　五、新旧政策对比

　　2025年2月28日到期的《厚街镇社区集体资产交易办法（修订）》全文分为总则、管理机构、交易方式、公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易、公开招引前期服务商交易、信用警示制度、责任追究、附则等十一章共五十五条款，本次出台《厚街镇社区集体资产交易办法（2025年修订）》全文分为总则、管理机构、交易合同管理、公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易、警示机制、责任追究、附则等十章共五十二条款，较原来减少一章三条。其中删除第八章“公开招引前期服务商交易”，新增第三章“交易合同管理”，原第三章“交易方式”部分内容经拆分后融入其他相关章节。主要内容包括以下方面：

　　（一）管理机构职能分工的调整

　　1. 镇农林水务局职能调：旧政策为具体负责集体资产交易的指导、监督和交易事项的审查工作，新政策调整为具体负责本镇社区集体资产交易审查和监督工作。新政策同时新增镇农林水务局部门需建立健全“一资产一档”“资产价格一张图”，并明确其对交易后续使用情况的监管职责。

　　2. 镇招投标服务所职责调整：新政策在原有职责基础上，新增“协助集体经济组织审查竞投人资格”的内容，明确发布交易公告的时间期限，规定后续该所会同相关职能部门定期组织专业人员对资料、交易相关现场进行抽检。

　　3. 集体经济组织职责调整：新政策新增集体经济组织对竞投人资格的审查职责，以强化其在交易管理中的自身责任。

　　4. 其他部门职责落实：集体资产交易管理涉及环节多，旧政策已明确农林水、招投标、投促、规划、经发、生态环境、自然资源等部门根据行业领域按职责实施监管，新政策在此基础上，进一步将住建、水务、应急、市场监管、消防、执法大队、城管等部门纳入监管体系，明确各新增部门按职能对各类集体资产交易活动履行指导与监督职责，构建更为全面的监管网络。同时，在违规行为界定与处置方面，旧政策已对违规欠租、违规作业、违规改建搭建、偷排偷放、藏污纳垢等情形作出规定，新政策新增侵占集体资产、擅自改变合同用途等违规类型。对上述所有违规行为，均须严格依照法律法规及合同约定，及时督促整改并追究相关责任，确保集体资产交易综合效益得到切实保障，集体利益得以维护。

　　（二）平台交易适用范围的调整

　　1. 适用情形调整：鉴于“城市更新单一主体挂牌招商”和“三旧”改造（城市更新）公开招引实施主体的交易项目，需进入公共资源交易平台体系进行交易，相关“公开招引前期服务商交易”等交易方式的有关规定已不适用新政策，因此新政策将交易行为由原先3点调整为2点，包括集体资产的发包、出租、出让、转让、折价入股、合作开发等行为。

　　2. 新增不上平台交易情形及流程要求：集体资产交易原则上须通过平台进行，但新政策新增5种可不通过平台交易的情形，具体包括不固定承租人的流动地摊出租、拆迁安置物业分配、收购物业且原合同未到期时与原承租人续签、集体提出的其他不适合上平台交易、“三旧”改造等分得物业交运营方统一招租。上述情形须由集体经济组织报送经民主表决的处置方案，按情况经镇或镇农林水务局审查同意后实施。

　　3. 新增禁止平台交易情形：新政策明确4种情形不得上平台交易，即已被司法、行政机关采取查封、冻结等强制措施的；已设立抵（质）押权，未经抵（质）押权人同意的；处置权限有争议的；法律、法规明文禁止交易的。

　　（三）交易方式的优化

　　鉴于相关“公开招引前期服务商交易”等交易方式的有关规定已不适用新政策，新政策将交易方式由原先5种调整为4种，包括公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易等方式。

　　1. 公开竞价交易

　　（1）民主表决权限调整：在产权交易方面，原值 100 万元（含） - 5000 万元（不含）的资产所有权（使用权）交易项目，由股东代表会议表决调整为经成员代表大会表决；原值 5000 万元（含）以上的资产所有权（使用权）交易项目，须经成员大会表决。在租赁交易方面，增设建设用地和农用地占地面积 50 亩（含）以上的租赁交易项目须经成员代表大会表决的规定。

　　（2）新增终次报价交易规则：对集体所有的农贸市场固定摊位、流动地摊等涉及民生或具备特殊性的交易项目，可在设置交易底价的基础上设置最高限价，按照终次报价交易规则确定竞得人。

　　2. 续约交易

　　（1）可续约条件调整

　　①新增前置条件：新政策明确原承租人须满足结清款项、经营业态合规、无违约使用租赁物行为这3个条件，方可提出续约申请。

　　②交易价设定调整：新政策明确当评估价高于原交易合同价时，续约交易价应不低于评估价；当评估价低于原交易合同价时，续约交易价应不低于评估价与原交易合同价的均值。

　　③租金递增设定调整：旧政策规定每3年递增不少于10%，新政策调整为每3年递增不少于5%。

　　（2）不予受理续约申请情形调整：在原先合同超期 30 天不受理情形基础上，新政策新增3类限制情形，即原承租人已注销或被吊销营业执照的、超出原合同租赁物占地范围外的物业或因承租人原因减少租赁物业面积的，以及原属违规交易项目。

　　（3）新增加建物业续租规定：新政策明确承租人自行在地上加建物业且原合同明确加建物业所有权归集体经济组织所有的，合同到期时承租人可提出续约申请，续约的标须包含原土地及全部加建物业，交易底价须以参考价或评估价作为基准，确认交易底价时，对参考价或第三方评估价的下浮不得超过20%。

　　3. 磋商交易

　　适用范围调整：

　　（1）特定意向人范围拓展：旧政策限定为市、镇划定的重点企业，新政策扩展为各级人民政府或其经济发展、招商等部门经效益审查后推荐的企业，或属于上市、上市后备、倍增、高新技术、专精特新、链主、规上等优质企业，或属于经营业态符合属地产业规划要求，且符合消防安全、安全生产、环保安全等领域标准的企业。

　　（2）集体经济组织交易范围扩大：新政策取消“本社区范围内”的限制，集体经济组织之间的交易项目适用磋商交易范围不再局限于本社区。

　　（3）企业扩大生产规模可利用资产范围放宽：将企业扩大生产规模可利用的集体资产范围，旧政策为“需同一集体经济组织集体资产”，新政策调整为“本镇范围内的其他集体资产”。

　　（4）新增适用情形：新政策新增“因承租人经营需要或集体经济组织发展规划需要，承租人需搬迁到同一社区集体经济组织辖下其他物业”“以土地招引合同开发方”等可采用磋商方式。

　　4. 小额资产交易

　　适用范围调整：

　　（1）商铺、搭建物、出租房、市场摊位以及果树租金标准提高：旧政策规定月租金2000元以下，新政策放宽至月租金3000元以下，并取消“原合同最后一个月”的限制。

　　（2）非建设用地使用权面积调整：旧政策规定2亩以内，新政策扩大至3亩以内。

　　（3）新增项目类型：新政策新增单宗建筑物占用200平方米以内的光伏项目、单个停车位、变压器、金融便民服务点，并明确单宗5个以内的充电桩。

　　（4）固定资产转让标准提高：旧政策规定为原价值5万元以下，新政策提升至10万元以下。

　　（5）受影响需短期出租范围调整：旧政策规定为“受纳入城市更新改造项目范围影响”，新政策调整为“纳入农贸市场升级改造、道路改造征收项目范围影响处于空档期，或配合市政工程需短期出租”。

　　（四）加大交易信息公开力度

　　新政策新增续约、磋商、小额资产交易项目发布结果公告的时间，明确各类交易公告和交易结果的发布要求。

　　（五）新增交易合同管理相关的规定

　　1. 合同期限设置：新政策明确交易合同期限不得超过法律法规确定的该类合同的最高年限。

　　2. 合同期满后原承租人占用物业处理：旧政策规定无特殊原因不得继续由原承租方占用，但未明确例外情形的具体条件和程序，新政策明确允许例外情形以及程序与条件，即在“确需继续适用”的前提下，原承租人可通过书面申请及书面承诺并经集体同意后继续使用，使用期限最长6个月，租金标准不低于原合同最后一个月的租金，同时明确争议解决机制，协商不成，需采取法律措施（诉讼或仲裁）。

　　3. 合同条款修改限制

　　（1）合同签订时限制：新政策明确不可修改条款（标的物、年限、用途、免租期等主要条款）；合同金额（成交价、履约保证金、租金递增）可增不可减；因特殊因素可缩短合同期或顺延不超过6个月。

　　（2）合同签订后补充协议：新政策明确需民主表决并经原审查机构批准；原则上禁止修改主要条款，仅允许因集体自身原因、不可抗力或合规性要求调整。

　　4. 特殊情况下租金调整机制：新政策允许承租人因经营困难而申请降低租赁性交易合同租金单价或减少计价面积，并增设6项审查条件，明确申请流程和审查标准（要求合同期已执行一半以上、书面申请、租金结清、集体表决、租金下调幅度不超过同期评估价或参考价的80%、面积减少租金可适当上涨）。

　　（六）责任追究措施的调整

　　1. 责任追究主体与措施调整：集体经济组织相关责任人违反本办法规定，旧政策规定责任追究主体仅为镇人民政府，新政策新增“由镇农林水务局对涉及集体经济组织的理事长或主要负责人进行约谈”环节，同时调整由镇人民政府的处理措施，取消“扣减薪酬”“建议罢免”“移送纪检监察机关”等处罚，调整为“给予责令改正、通报、建议成员大会或成员代表会议处理等处理”，并新增情节严重的形成问题线索移送纪检监察机关或上级主管部门。

　　2. 调整追责范围，新政策新增擅自改变合同约定用途的、以明显低于市场价处置集体资产的、集体资产合同价与该实际用途明显不符的等3类行为纳入追责范围。