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关于《道滘镇农村集体资产交易实施细则》的政策解读

道滘镇人民政府于2025年11月17日印发《道滘镇农村集体资产交易实施细则》（道府规〔2025〕5号，以下简称《细则》），现就有关事宜解读如下：

一、制定背景

为进一步加强我镇农村集体资产的交易管理，规范集体资产交易行为，促进集体资产优化配置和保值增值，推动新型农村集体经济高质量发展，促进乡村全面振兴，根据《中华人民共和国农村集体经济组织法》《东莞市农村（社区）集体资产交易实施办法》（东农农规〔2025〕1号）等有关规定，结合我镇实际，制定本实施细则。

二、目标任务

本细则旨在建立统一、规范、透明的农村集体资产交易管理体系，明确交易范围、程序方式和监管职责，强化合同管理和风险防控，构建公平竞争、诚信守约的交易环境，提升集体资产资源配置效率，保障集体经济组织及其成员的合法权益，服务乡村全面振兴。

三、主要内容

（一）文件概况。该《细则》于2025年11月17日由道滘镇人民政府发布，有效期五年。文件内容共十章五十条，包括总则、管理机构、交易合同管理、公开竞价交易、续约交易、磋商交易、小额资产交易、警示机制、责任追究、附则等内容。

（二）主要内容

1.交易范围与平台准入。（1）交易范围：明确集体资产交易包括发包、出租、出让、转让以及折价入股、合作开发等行为。原则上所有集体资产交易均需通过市公共资源交易中心一体化服务平台进行，确保过程公开透明。（2）可不上平台交易情形：针对流动地摊出租、拆迁安置物业分配、特定合作开发分得物业统一运营等特殊情形，允许不上平台交易，但需履行民主表决和镇级审查程序，兼顾了操作的灵活性与规范性。（3）不得上平台交易情形：明确列出不得上平台交易的四种情形，如资产被司法冻结、权属存在争议等，为交易安全设立红线。

2.监管与职责体系。（1）部门分工：农林水务局统筹指导，招投标服务所负责交易服务，其他职能部门依职监管。经济发展、自然资源、生态环境等部门分别在产业准入、用地合规、环保安全等方面履行监督职责。（2）分级审批：对大宗物业出租、大面积土地流转、高价值资产出让等重大交易事项，设定由镇人民政府审批的门槛，强化对关键交易的风险管控。（3）经费保障：明确交易服务经费纳入镇财政预算，不得向交易双方收取费用，切实减轻基层负担。

3.四大交易方式。（1）公开竞价交易：强调网上竞价、信息全程公开，并详细规定了公告发布、保证金管理、优先权行使、无人竞投处置等环节，确保竞争充分、程序严谨。（2）续约交易：为经营稳定的原承租人提供便利，但设定了严格的准入条件（如结清款项、无严重违约等），并对提前续约、土地加建物业续约等特殊情形作出规范，防止利益输送。（3）磋商交易：适用于引进优质产业项目、公共利益项目、集体间交易等特定情形，引入公示异议程序，在提升招商灵活性的同时保障公平性。（4）小额资产交易：对低价值、短期限的资产出租与转让简化程序，明确适用范围与审查要求，兼顾效率与规范，并严禁“化整为零”规避监管。

4.交易管理。（1）交易底价：推动建立集体工业厂房等物业的交易参考价或评估价制度，以此作为交易底价的基础，防止资产低价流失。公开竞价出租或续约、磋商的交易价下浮幅度原则上不得超过基准价的20%。（2）合同管理：要求合同主要条款不得随意修改，对因经营困难申请降低租金的情形，设定了多重审查条件，包括合同执行过半、缴清历史款项、民主表决通过等。（3）搬迁期管理：明确原合同到期后原承租人继续临时使用时间最长不得超过六个月，为资产交接预留缓冲期，减少空置损失与纠纷。

5.交易警示机制。（1）名单管理：建立“交易警示名单”，对弃标、欠租、扰乱交易秩序、严重失信等行为的单位或个人实施限制交易措施，并实现市镇平台数据联动。（2）申诉机制：警示名单实行动态管理，设定纳入与移出条件，并赋予当事人申诉权利，保障其合法权益。

6.责任追究。（1）主体责任追究：对集体经济组织及相关责任人违反交易程序、提供虚假资料、扰乱秩序等行为，设定约谈、通报、建议处理乃至追究法律责任等多层次处理措施。（2）参投方责任追究：对竞投参与人的弄虚作假、串通竞投等行为，列入警示名单并取消资格，情节严重者移交司法机关处理。（3）监管者责任约束：对主管部门和交易服务机构工作人员滥用职权、玩忽职守等行为，规定相应行政处分与线索移送机制。

四、与以往文件对比

内容主要调整如下：

1.增加镇政府审查的事项。（1）建筑面积8000平方米（含）以上的厂房、商铺、出租屋等物业出租（不含续约）。（2）土地流转出让、10亩（含）以上建设用地和100亩（含）以上农用地出租（不含续约）。

2.明确交易保证金管理。交易保证金具体数额由集体经济组织在交易标的底价金额的10%范围内按不同类型和规模自行确定。出租的按不少于3个月底价租金金额计交保证金，一次性缴足。

3.细化续约交易条件。（1）增加提前1年续约条件：需将提前续约申请公示不少于5个工作日，若有其他经营者提出异议的，应由第三方机构重新评估交易价或重新公开竞价。（2）增加普通续约条件：①原承租人已结清应缴纳的租金。②经营业态符合当地要求。③上一租期不存在违法、违规使用租赁物等严重违约行为。（3）增加不予续约条件：①原交易合同已到期超过30日。②原承租人已注销或被吊销营业执照。③增加原合同租赁范围外物业或因承租人原因减少租赁物业面积的。④原属违规交易项目的。

4.细化磋商交易条件。（1）符合磋商条件的可由集体经济组织与意向人磋商达成交易，磋商交易申请应公示不少于5个工作日，其他具备同等或以上条件经营者提出异议的，应调整磋商交易条件或重新公开竞价。（2）增加磋商交易范围：①经济发展、招商等部门经效益审查后推荐的企业，或上市、上市后备、倍增、高新技术、专精特新、链主、规上等优质企业；②土地招引合作开发方；③因承租人经营需要或集体经济组织发展规划需要，承租人需搬迁到同一集体经济组织辖下其他物业。

5.放宽小额交易范围。（1）原规定商铺、简易房、出租房、市场摊位、果树等单宗月租金2000元以下，现提升到3000元以下。（2）原规定面积2亩以内的非建设用地使用权出租，现调整到3亩以内。（3）原规定通讯基站、充电桩或变电站等小型公共设施场地出租，现增加单宗建筑物占用200平方米以内的光伏项目和金融便民服务点等。（4）原规定价值5万元以下的固定资产所有权转让，现提升到原价值10万元以下。（5）因受纳入城市更新改造项目范围影响处于空档期的需短期出租（不超过1年）的土地、厂房等集体资产，调整为：受纳入农贸市场升级改造、道路改造征收项目范围影响处于空档期，或配合市政工程需短期出租（不超过1年）的集体资产。（6）放宽交易范围，删除首次通过平台交易的集体资产不得采用小额资产交易方式进行交易和1年内易手出租超过3次或租期不超过3个月的临时摊位。

6.明确不得上平台交易资产。（1）已被司法、行政机关采取查封、冻结等强制措施的；（2）已设立抵（质）押权，未经抵（质）押权人同意的；（3）处置权限有争议的等交易；（4）法律、法规明文禁止交易的不得上平台交易。

7.收窄公开竞价方式。原规定公开竞价方式分为现场竞价和网上竞价，现统一采用网上竞价交易，同时实行后置竞投资格审查制度，对确需设置行业要求、注册资金、产值税收等准入条件的交易项目，经镇集体资产管理机构审查同意后，可实行竞投资格前置审查。

8.调整无人竞投项目达成交易方式。原规定自交易终止之日起6个月内，可线下与交易意向人达成交易。现调整为自交易程序终止之日起6个月内按照网上报名“先到先得”原则与意向人达成交易或重新组织公开交易。

9.增加民生项目最高限价。对村集体农贸市场固定摊位、流动地摊等涉及民生或具备特殊性的交易项目，在设置交易底价的基础上设置最高限价，按照终次报价交易规则确定竞得人。终次报价交易规则是指市公共资源交易系统在公开竞价达到设置的最高限价后，交易系统暂停接受新的报价，网上终次报价功能开通，转为通过网上最终一次性报价方式（以下简称“终次报价”），以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式，其所报价格确定为该项目竞价的最终报价。设定承包最高限价，可降低民生项目销售成本，保障民生项目的稳定。

10.收紧信用警示名单条件。原规定承租人拖欠应缴租金超过6个月，或其他欠款超过6个月（从第一笔欠款起算）且累计欠款金额超过1万元的。现调整为承租人拖欠应缴租金超过3个月，或其他欠款超过3个月（从第一笔欠款起算）且累计欠款金额超过1万元的。

11.放宽可不上平台交易的情况。放宽的项目主要涉及民生项目、改造项目和特殊情况的事项，经镇政府或农资部门审查同意可不上平台交易，完善民主表决程序后，村集体可与承租人直接签订租赁协议，灵活有效解决特殊情况交易。

12.交易底价可下浮。原规定交易底价为指导价或评估价，现调整为以评估价或交易参考价模型测算值作为基准确定，下浮不得超过20%。

13.合同时限可顺延6个月。增加由于交易流程等特殊因素影响，导致交易合同期不能按交易方案和交易公告所确定的合同起止期要求执行，可缩短合同存续期或顺延不超过6个月。

14.增加租金单价和面积下调条件。承租人经营困难申请降低租金单价或减少计价面积，须同时满足如下6个条件：（1）合同期已执行一半以上。（2）承租人提出书面申请并提供相关证明材料。（3）承租人已交齐截至申请日所有应缴纳租金和违约金。（4）申请降低租金单价的，申请执行的租金单价以同期评估价或参考价为基准，下浮不得超过20%。（5）申请减少计价面积的，租金单价应结合区位等因素适当上涨。（6）必须经成员代表大会或成员大会表决同意。

五、征求意见采纳情况说明

（一）征求全镇相关单位和各村意见情况。2025年7月24日，向全镇有关单位和各村征求意见，其中14个部门和村无意见，剩余1个部门提出的意见我局采纳1条，部分采纳1条。

（二）征求社会公众意见情况。2025年8月20日至2025年9月3日，在东莞市道滘镇人民政府官网公开征求意见，没有收到公众反馈意见。

综上，《道滘镇农村集体资产交易实施细则》的制定，从制定主体、程序、权限、内容的合法性严格按照规范性文件要求规定。

道滘镇农林水务局

2025年11月28日