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道滘镇人民政府关于印发《道滘镇镇村工业园改造提升的指导意见》的通知
中国东莞政府门户网站      2020-11-30 16:00:00  来源: 本网
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镇人民政府关于印发《镇镇村工业园改造提升的指导意见》的通知

各村(社区),有关单位:

镇镇村工业园改造提升的指导意见业经镇人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


镇人民政府

20201123


镇村工业园改造提升的指导意见


全面推动“工改工”项目落地,开辟产业转型升级、壮大集体经济、改善城市形态新路径,根据关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》(东府〔2018102号)、《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》(东府〔202024号)等文件精神,结合我镇实际情况,制定本意见。

一、总体要求

(一)改造目标

镇村工业园改造提升坚持以“工改”为主要改造方向,通过科学统筹空间规划、产业发展、环境品质等要素,拆除重建和活化更新并举,力求改变旧工业园区小、散、乱、弱的发展形态,实现产业空间、外部形态、配套设施全面升级,为聚集新兴产业提供优质载体,逐步构建现代产业园、水乡美丽乡村、河岸慢行碧道、特色农业公园“四位一体”的产城融合新格局。

(二)改造任务

一年打基础,二年见成效,三年大提升为总方针,统筹推进工改工三年行动,原则上完成土地整备不少于600亩、拆除平整不少于600。各村年度改造任务由镇村工业园改造提升工作组负责划定。

(三)改造对象

改造提升的对象主要为工业园区、工业聚集区、城市品质提升重点区域内的旧厂房。改造的土地不得再用来建设简易厂房、低容积率工业园等不符合产业发展需求、违反集约用地规定的产业载体。

(四)改造类别

镇村工业园改造提升项目按改造模式可分为政府主导改造、单一主体挂牌招商改造、土地权利人自改、活化更新四大类。政府主导改造模式细分为政府收储土地改造、市属国有企业整备改造两种。土地权利人自改模式可细分为国有土地使用权人自改、集体经济组织自改集体流转土地或历史用地权利人改造。不同的改造类别在实施流程、政策支持、组织领导等方面存在一定差别。

租赁性质的土地和“工改M0”项目原则上不可采用集体流转土地或历史用地权利人自改模式

(五)土地权利人类别

本文土地权利人包含国有土地使用权人、集体经济组织、集体流转土地或历史用地权利人三类。国有土地使用权人主要指拥有国有土地使用权的个人或企业;集体经济组织主要指村组股份经济联合社、合作社集体流转土地或历史用地权利人主要指通过集体流转获得土地使用权或签订历史用地协议(不含租赁协议)但未办理流转出让手续的个人或企业。

二、改造模式

(一)政府主导改造模式

1.适用情形

1土地权利人受限于改造地块规划条件符、历史用地手续不完善权益归属复杂、国有资产和集体资产占比大等客观因素难以自行改造的;

2重大产业项目落地或城市建设规划需要由政府实施连片改造的

3)满足政府主导改造其它情形的。

对于满足上述条件之一的由政府和土地权利人协商后,根据实际情况选择政府收储土地改造或市属国有企业整备改造。

2.主要内容

1政府收储土地改造

该类改造由政府依法把集体土地征为国有建设用地或者把国有存量土地以收回、收购、置换等方式集中起来,征收拆除地上建筑物,并将收储土地进行一级开发后推出市场以供招引产业项目

政府收储土地改造的,由驻村班子牵头,组织规划所、自然资源分局、东莞市济川城市开发投资有限公司等单位以及属地村、驻村团队,成立工作专班,包干负责辖区内政府收储土地改造项目的土地整备、规划审批等工作

2市属国有企业整备改造

该类改造由市属国有企业或市属国有企业与土地权利人及其他社会资本共同成立市属国有资本控股的项目公司实施项目公司通过整合土地权益形成单一主体,对改造地块进行开发建设。

我镇辖区范围内的市属国有企业整备改造项目,原则上由东莞市济川城市开发投资有限公司代表我镇参与设立项目公司,并全程指导和协调项目实施。市属国有企业整备改造坚持政府主导,产业优先,重点推进连片“工改工”;坚持自主经营,市场运作,依据公司章程部署土地整备相关重大事项。

3补偿方案要求

征拆补偿以货币补偿为主,回购权、股权等其他形式为辅,合理补偿土地及地上建(构)筑物、附着物。对优质工业企业可用土地置换的方式为企业重新安排工业用地。

为有效控制改造成本,保持全镇政府主导改造补偿标准相对统一,原则上土地及地上建筑物货币补偿不超过 东莞市人民政府办公室关于印发<东莞市公共基础设施建设项目土地和房屋征收补偿市镇包干结算标准规定>的通知(东府办〔2017111)有关规定。在条件允许情况下,可适当赋予土地权利人物业回购权。其中,国有土地使用权人回购物业建筑面积不超过国有土地证载占地面积;已办理集体土地使用证(含流转证)的土地权利人回购物业建筑面积不超过集体土地证载(或协议约定转让)占地面积的60%历史用地权利人回购物业建筑面积不超过协议转让土地占地面积的50%

物业回购价格按照改造项目一、二级开发成本核算确定。在同一个改造范围内,国有土地使用权人、集体流转土地或历史用地权利人同类型物业的拆迁补偿标准不超过对集体经济组织的拆迁补偿标准。

集体经济组织集体土地转征国有的,物业补偿的建筑面积不低于转征国有土地占地面积的20%满足政府收储条件的边角地,可依据实际情况参照《道镇人民政府关于印发<镇集体土地统筹开发暂行办法>的通知》(东道府201829)实施征收。

(二)单一主体挂牌招商改造模式

1.适用情形

1)改造地块集体土地权益复杂或集体土地、国有土地混合,需引入市场主体实施连片改造的。

2)满足单一主体挂牌招商改造的其它情形。

2.主要内容

1该类改造由政府先行统筹明确政府、集体的利益分配,然后通过单一主体挂牌招商制度引进收购主体,由收购主体通过不动产要约收购完成改造地块拆迁补偿和建设运营工作。

2单一主体挂牌招商改造驻村班子牵头,城市更新中心负责,会同集体经济组织、前期服务商、自然资源分局、东莞市济川城市开发投资有限公司等划定改造范围,在市公共资源交易平台上公开选取单一主体实施改造。可根据项目实际情况,选取前期服务商协助开展单元研究包装、意愿征询、权益核查与确认、测算政府和土地权利人综合收益、挂牌招商方案报批等前期工作。

3单一主体挂牌招商的要约收购可采用货币、物业、合作股权、收益权等补偿形式。

(三)土地权利人自行改造模式

1.适用情形

1)改造土地权益属于单一主体的

2改造土地权益分散但主要权益主体土地占比80%以上,且剩余地块符合“三地”政策的(边角地、夹心地、插花地);

3)满足土地权利人自行改造其它情形的。

该类改造由城市更新中心指导实施。为保障政府规划实施,纳入镇村工业园改造提升计划改造范围内的土地,原则上不接受土地权利人自行改造。

2.主要内容

土地权利人向城市更新中心提出“工改工”改造申请,镇村工业园改造提升工作组统筹提供项目报批、产业引入等全流程服务。

1国有土地权利人自改的,如需要延长土地使用年限,根据国有建设用地使用权延长使用年限的相关规定补缴土地出让金,具体补偿标准按市有关规定实施

2集体经济组织自改,由集体经济组织参考政府主导的补偿标准自行收回土地、厂房物业后按规定实施,具体补偿标准通过民主表决程序确定。

3)集体流转土地或历史用地权利人自改的,如属于集体流转土地权利人且需要延长土地使用年限,可与集体经济组织协商补偿标准经农村集体民主表决同意、镇政府审核,再参照国有建设用地使用权延长使用年限有关规定补缴地价款方式补缴土地流转费用,重新办理集体土地流转手续后可实施改造;属于历史用地权利人,在不违反土地利用规划、不影响国土空间规划近期实施和公共设施建设的前提下,可与集体经济组织协商补偿标准补偿标准以物业补偿为主、货币补偿为辅,经农村集体民主表决同意、镇政府审核,办理集体土地流转后可实施改造

集体流转土地权利人自改的物业补偿不设下限;历史用地权利人自改的物业补偿标准不低于流转土地占地面积的15%计容建设面积的5%

4土地权利人如因改造资金不足、招商引资难、退缩面积大、收益难平衡等原因无法改造的,可通过物业作价入股、土地转让、合资经营等方式与镇属企业或社会资本合作改造。

(四)活化更新模式

1.适用情形

1物业建成使用时间在20091231日之后等不符市入库政策要求的;

2厂房形态较好、属于永久性建(构)或处于不宜拆除重建区域的;

3拆除重建对生产经营影响较大的;

4)满足活化更新其它情形的。

2.主要内容

1该类改造主要是出于完善产业配套、消除安全隐患、优化环境品质等目的,在不改变产权权属、土地性质的基础上,对旧厂房实施小范围改造如需要对建筑(构)物主体结构实施改造的,改造主体须将实施方案提交至镇城建领导小组审批。活化更新后的土地和物业须用于产业发展。

2工业园区活化更新可由权利人自行实施,也可与镇属企业或社会资本合作改造。如活化更新涉及用地不符合现行控制性详细规划的,在不影响公共设施近期实施计划、权属单位承诺在未来公共设施建设时无条件服从控制性详细规划实施的前提下,允许其保留使用。

三、政策支持

(一)加大规划倾斜

1. 优先配备用地规模指标

在镇村工业园改造提升范围内的区域,因国土空间规划批准实施前土地利用总体规划、镇总体规划不符无法改造的由镇政府腾挪建设用地规模,并通过跨省域购买城乡建设用地增减挂钩节余规模和指标,解决历史用地建设用地规模和用地指标问题。

2. 支持提高容积率

在符合规划和建筑安全要求的前提下,鼓励土地权利人通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。“工改M1”项目容积率不低于2.0,并可按生产需要申请提高容积率。工业保护线内提高后容积率不超过3.5的,按控制性详细规划微调处理。

3. 支持产业用房分割转让

实施改造后国有土地占地面积在15亩以上,容积率3.0以上的“工改M1”项目工业生产用房可按幢、层等为基本单元分割现售给具有受让主体资格的第三方,最高分割转让比例为工业生产用房总计容建筑面积的70%,单层建筑面积最少为500平方米。

(二)加大财政奖补

以下同时满足市、镇两级政策,以高为准,不重复奖补。

  1. 连片改造奖励

入库面积75亩以内的工改工项目最高给予改造主体补助1000万元;每增加75亩,封顶金额增加1000万元。土地平整并经镇政府相关部门现场勘验后拨付拆除补助,工程竣工验收后再拨付新建补助。具体参见《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》(东府〔202024号)

  1. 税收留成返还

1)市政策:拆除面积75亩以上的连片工改M1”项目,自项目首期工程竣工验收后五年内,入驻的规模以上工业企业或经市工信局核定的工业企业,其缴交的税收市镇留成部分,其中增值税(市镇留成25%)、企业所得税(市镇留成20%),全额补助给改造主体拆除面积大于50亩小于75亩但亩均税收达到市规定招商标准的,参照前述规定给予三年补助,具体参见《东莞市人民政府关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》(东府〔202024号)

2)镇政策:集体经济组织将集体土地转征国有土地交由政府收储实施改造的,镇政府参照市税收留成返还政策奖励集体经济组织。集体经济组织自改的“工改工”项目,可按改造地块内企业的镇级财政贡献15%20%25%三档对集体经济组织给予奖励;土地权利人自改的“工改工”项目,最高可按改造地块内企业的镇级财政贡献的10%土地权利人给予补助。属于集体经济组织自改或土地权利人自改情形的,具体实施标准参照《镇人民政府关于印发<镇支持镇村企产业联动发展奖励补助办法>的通知》(东道府〔201830)。

3. 改造期租金补助

集体经济组织自改或收回土地物业后交由政府主导改造的“工改工”项目,在项目改造期内(签订物业移交确认书后至新物业交付前)由镇财政按改造地块内集体经济组织前1年厂房、土地月平均租金给予全额租金补助,最长不超过24个月。集体租金收入比改造前暂时性减少的,由村集体提出申请,经镇农资主管部门审核后,允许在集体资产经营相关绩效考评时酌情考虑,确保不因改造影响两委干部考核。

四、工作要求

(一)加强改造项目统筹推进

成立镇村工业园改造提升工作组全面统筹推进各项工作任务,包括研究制定镇村工业园区改造提升有关政策,制定工业园区改造提升工作总体计划,划定镇村工业园改造范围,编制工作台账、分解年度任务、跟踪项目进展,每月组织一次专题汇报;出台考核管理办法,对改造项目推进情况实行现场督察和专项考核;协调各村(社区)各部门深入推进改造项目。

(二)加强改造地块企业物业管控

1. 收紧物业租赁管理

对于已确定需近期(3年内)实施改造的改造地块,改造地块内集体经济组织所属物业租赁合同期满后,如需新租、转租或续租的,经农资主管部门审核确有需要的,租期最长不超过1年。相关部门加大对改造地块内违章建筑、违法用地查处力度,严厉打击“二手房东”囤积厂房的现象。

2. 强力清退散乱污企业

散乱污企业清理领导小组根据产业发展指引制定改造地块内散乱污企业清单。执法部门加强对清单内企业监管,及时查处存在“两违”、安全隐患、环保隐患以及其他违法违规行为的企业。未按规定落实整改的,依法依规立案从重处理。

3. 建立联合执法机制

执法部门结合自身职能对改造地块重点企业开展联合执法和“一案多查”,并向镇村工业园改造提升工作组提交情况报告,明确处理意见,充分发挥执法开路先锋的作用。

(三)加强工作考核

1. 落实村(社区)责任

镇村工业园改造提升工作组每年依据实际情况,差异化划分各村改造任务。对于同时超额、超进度完成年度改造任务的两委干部共奖励20万元,奖励不受薪酬封顶限制具体分配方案经民主表决程序通过后报农资主管部门备案。未完成年度工作任务的,由镇委镇政府通报批评,取消当年“两委干部优秀档次评定,如存在不积极履行其工作职责、互相推诿、不配合相关工作的,严肃追究主管领导责任和直接责任。

2. 落实部门责任

投促部门依据招商引资情况协助划定和分解年度改造任务,制定镇村工业园改造提升专项招商引资计划;经济发展部门制定入园标准,审查入驻企业,编印面向村集体、企业的政策图解、案例解读等材料,开展专场政策宣讲,举办“工改工”专题招商会;审批部门建立部门审查事项清单,探索阶段性并联审批制度,严格区分关键材料和形式审查材料,对形式审查材料原则上实行容缺受理;农资主管部门加强改造地块内集体经济组织物业租赁管控,制定城市更新集体经济组织表决事项指引,指导集体经济组织理顺项目表决程序,提高表决效率;住建部门制定工业园区建设风貌指引,加强对在建项目建筑安全质量监督;执法部门从消防安全、建筑安全、安全生产、生态环境、市场监管、税费征管等方面开展执法检查;宣传部门要通过拍摄推介宣传片、新媒体引流等方式加大“工改工”项目推广力度

(四)加强“工改工”与“工改商居”项目联动

原则上,“工改工”与“工改居商”项目按照改造地块拆除重建区面积6:4的比例挂钩,各“工改居商”项目在上报前期服务商招引方案审批前,要先以村为单位核查“工改工”项目开展情况,村集体配合企业自行实施“工改工”或拆除重建的,算入村集体“工改工”面积。

上报“工改居商”项目前未落实“工改工”任务的,分配土地收益时合理提高政府收益,降低村集体收益土地出让价款在扣除规定计提项目后还有结余的,由财政计提集体经济组织分配所得收益的30%。如3年内该村集体已落实“工改工”任务,原计提的30%收益返还给集体经济组织;如3年内仍未落实“工改工”任务,则原计提的30%收益纳入镇村工业园改造专项资金,专项用于扶持镇村工业园改造。

本意见自印发之日起实施,有效期至20231230日,由镇城市更新中心会同有关部门解释。我镇原有相关规定与本意见不一致的,以本意见为准。



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