常平镇城市更新单元单一主体挂牌招商招引前期服务商工作指引（试行）：点击进入

为规范我镇“三旧”改造政府统筹项目或者政府授权村集体经济组织（仅限集体用地为主导的更新单元）公开招引前期服务商的相关工作，常平镇“三旧”办草拟了《常平镇城市更新单元单一主体挂牌招商招引服务商工作指引（试行）》（以下简称《工作指引》），现就相关事宜解读如下：

一、《工作指引》出台背景和意义

为全面贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面准确贯彻高质量发展的根本要求，我市今年出台了一系列改革优化城市更新政策机制，要求各镇街出台属地政策，引入前期服务商制度，以便规范有序地开展“三旧”改造单一主体公开挂牌招商工作。为此，我办草拟了《常平镇城市更新单元单一主体挂牌招商招引服务商工作指引（试行）》，旨在规范我镇城市更新工作，引导社会企业依法、合理、合规参与到“三旧”改造公开招引前期服务商的相关工作，建立我镇公平透明的城市更新市场，促进我镇城市风貌更新、城市品质提升，全力打造宜业宜商宜居的东莞东部中心。

二、《工作指引》的框架

《工作指引》共有五章，包含十二条，主要包含以下内容：

第一章建立前期服务商制度。主要是根据《东莞市人民政府关于印发<关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见>的通知》（东府〔2018〕102号）中关于“建立前期服务商制度”的要求，在我镇的“三旧”改造工作中建立前期服务商制度。拟定由“三旧”办会同各职能部门开展招引工作，制定初步招引方案，通过公开采购或政府授权村集体经济组织（仅限集体用地为主导的更新单元）的方式确定前期服务商，并对前期服务所产生的费用及如何支付进行了规定。

第二章项目前期服务商准入要求，规定了参与竞投企业准入的基本要求，通过面向社会公开报名，招引对省、市“三旧”改造政策具有一定的认知、理解与执行的熟悉程度，且资信良好的企业参与竞投。

第三章镇政府公开采购前期服务商的工作流程。首先公开发布采购前期服务商信息、镇“三旧”办会同相关职能部门进行讨论并拟定初步的招引方案，经镇领导班子联席会议审查通过后形成正式招引方案，由财政分局、招投标服务所按相关程序进行公开采购，镇政府与中标企业签订《服务协议》。

第四章集体经济组织公开招引前期服务商的工作流程。由集体经济组织向政府提出公开招引服务商的申请，镇“三旧”办会同相关职能部门对集体经济组织提出申请的招引方案进行讨论并形成初步审查意见后，由“三旧”办与集体经济组织将招引方案及初步审查意见上报镇领导班子联席会议审查。经审查通过由集体经济组织开展招引前期服务商有关事宜，通过召开股东大会或股东代表会议表决确定前期服务商，公示无异议后，集体经济组织与中标企业签订《服务协议》，该协议报镇“三旧”办备案。

第五章为附则。对本工作指引的未尽事项进行补充说明（本工作指引自发布之日起施行，有效期2年）。

三、《工作指引》的重要内容说明

（一）前期服务商的具体工作内容

  前期服务工作的主要内容，包括编报更新单元划定方案、核查和确定不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、场地环境调查和风险评估、确定政府（集体）综合收益、编报挂牌招商方案以及其他开展更新单元改造的必要工作。

1、编报更新单元划定方案。包括更新单元范围、拆除范围，更新单元的更新方向、规划用途，更新单元总建筑规模和各类用途建筑规模的上限值，公共设施类型、用地规模、建设主体、移交方式及其他要求等。更新单元划定方案由前期服务商根据《东莞市城市更新单元划定指引》组织编制，经由镇城建领导小组会议初审后，交由市城市更新部门、规划管理部门会同相关职能部门审查并出具审查意见。

2、核查和确定不动产权益。在开展不动产权益核查工作时，需由有资质的机构进行调查，调查结果须经镇国土分局、房管所审核并加盖公章。

3、征询不动产权益人意愿。在开展不动产权益人意愿征询工作时，须对划定的前期研究范围内已纳入标图建库的所有相关土地权利人和实际权益人进行意愿征询，并取得其书面同意的意见。同意的事项至少包括：

（1）同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围；

（2）同意按照单一主体挂牌招商相关政策实施更新改造。

不动产权益人为集体经济组织的，由该集体经济组织按照组织章程召开股东大会或股东代表大会对更新意愿进行集体决议。涉及集体土地征收为国有土地的（包括完善历史征地手续、申请转为国有土地），集体经济组织应同时或在镇党政领导班子联席会议审议挂牌招商方案前，按照组织章程召开股东大会或股东代表大会进行集体决议。不动产权益人为镇政府或其下属企事业单位的，镇党政领导班子联席会议审议同意单一主体挂牌招商方案即视为同意同意按照单一主体挂牌招商相关政策实施更新改造。

4、拟定拆迁补偿方案。在拟定拆迁补偿方案时，应广泛听取和尊重改造范围内土地权利人意见，拟定补偿标准并取得该部分权益人的人数80%以上同意。与拆迁户签订拆迁补偿协议的主体应为集体经济组织。集体经济组织补偿条件纳入拆迁补偿方案，作为其拥有的各类不动产权益的补偿，并列入挂牌地价。镇人民政府下属企事业单位的土地、房屋等不动产权益价值按照现状条件下的资产评估价与新规划条件下土地使用权市场评估价中的较高者计入挂牌地价，无需收购主体另行补偿。

5、场地环境调查和风险评估。开展场地污染识别工作并报市环保局审查，依据市环保局审查回复意见需要开展场地环境初步采样调查、场地环境详细采样调查和风险评估等工作。

6、投资和收益评估。政府（集体）应当按照相关政策要求，通过市、镇招标平台招标或股东代表大会表决等方式选择评估机构进行投资和收益评估。评估内容包括：土地市场价格评估、拆迁补偿成本评估、公有资产市场评估、集体物业补偿成本评估、配建并无偿移交公共设施成本评估等。该评估结果可作为政府（集体）确定综合收益的起始价的有效参考。

7、编报挂牌招商方案。挂牌招商方案主要内容包括：

（1）更新单元概况，包括面积、位置、四至、周边的主要设施（如道路交通、商业网点、公共服务等）；

（2）更新单元现状，包括场地使用历史沿革和土壤污染、现状土地和建筑使用、不动产权益确认等情况；

（3）更新单元划定，包括更新单元范围、拆除范围、综合整治范围、规划用途、建筑规模、公共设施建设要求等；

（4）挂牌招商条件，包括报名资格要求、政府（集体）综合收益起始价、保证金缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付要求、项目开发时间要求（如拆迁、开工、竣工时间要求）、成交方的其他责任等；

（5）挂牌招商的可行性分析，如分析不动产权益人意愿、不动产权益分散程度、宅基地及地上房屋权益人补偿诉求、潜在意向参与主体等情况。

（二）前期服务商的资质要求

1、中华人民共和国境内的企业法人（两家及以上具有法人资格的企业可组成联合体报名）均可报名参加前期服务商的报名,但是申请人具有以下情况的除外:（1）凡违反土地出让合同约定欠缴土地出让价款的以及法律、法规另有规定的；（2）失信被执行人及失信被执行人的法定代表人、主要负责人、实际控制人、影响债务履行的直接责任人员；

2、报名企业应对省、市及我镇的“三旧”改造政策具有一定的认知、理解与执行的熟悉程度，特别是最新出台的《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》、《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》、《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引》等政策文件具有较为深入的理解；

3、项目开发经验丰富（包括但不限于具有成功的“三旧”改造整村改造或产城融合项目的一级开发经验）；

4、服务时间一般为2年（涉及整村改造的可延长2年）

5、报名企业应具有一支专业队伍或委托专业机构完成改造地块测绘、权属调查、评估、单元规划前期研究、违法用地处罚等工作，以便开展并统筹前期服务工作。