东莞市人民政府办公室于2021年11月12日下发了《东莞市人民政府办公室关于印发<东莞市城市更新市属企业土地整备开发操作规范（试行）>的通知》（东府办函〔2021〕677号，以下简称《操作规范》），现就该政策解读如下：

　　一、制定背景

　　2018年8月，市政府印发实施《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号，以下简称《深化改革意见》），创新性地提出政府主导下半市场化运作的市属企业土地整备开发模式，鼓励市属企业参与城市更新，并通过组建城市更新基金撬动各方社会资源投融资。2019年8月省政府印发《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号，以下简称《指导意见》），提出优化“三旧”改造市场化运作机制，加快推动“三旧”改造取得突破性进展，促进高质量发展。2020年4月市政府印发实施《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》（东府〔2020〕24号，以下简称《实施意见》）则进一步提出充分发挥市属企业作用，鼓励市属企业参与连片“工改工”，储备一批产业空间资源。2021年1月省政府印发《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号，以下简称《管理办法》），对我省“三旧”改造实践进行系统总结，提炼出“三旧”改造的基本概念、改造类型、基本原则等，完善了规划、用地、收益分配、实施监管等配套制度，为深入开展“三旧”改造实践探索提供了制度平台。

　　根据《管理办法》《指导意见》《深化改革意见》《实施意见》等有关规定，为鼓励市属企业参与城市更新，重点推进连片“工改工”，明确市属企业土地整备开发实施路径和操作细则，特制定《操作规范》。

　　二、制定依据

　　（一）《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号）

　　（二）《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）

　　（三）《关于加快镇村工业园改造提升的实施意见》（东府〔2020〕24号）

　　（四）《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）

　　三、主要内容

　　《操作规范》共十九条，主要内容包括市属企业土地整备开发模式有关纲领性规定、基本流程各环节操作细则、更新基金参与机制以及项目容错纠错机制等。具体内容如下：

　　（一）第一条 总体要求。本款主要明确市属企业土地整备开发应紧紧围绕建设省制造业供给侧结构性改革创新实验区的总体目标，贯彻落实镇村工业园改造提升的工作部署，重点推进连片“工改工”，为政府统筹掌控一批产业空间资源。

　　（二）第二条 定义。本款明确了市属企业土地整备开发、市属土地整备开发公司、东莞市城市更新基金等概念的具体定义。

　　（三）第三条 基本原则。本款明确了市属企业土地整备开发的实施原则：一是政府主导，产业优先。市属企业土地整备开发是政府主导实施城市更新的重要模式，重点服务市委市政府中心工作和战略部署，将大力推进连片“工改工”、促进产城融合为主攻方向，助力制造业高质量发展。鼓励与镇街、村组集体、更新基金合作，通过“工改居商”项目收益反哺连片“工改工”。二是自主经营，市场运作。市属企业享有自主经营权，依据公司章程开展经营活动；实行市场化拆迁补偿，鼓励实施市属国有资本控股、多元股权混合改造。三是权责清晰，规范合理。明确界定市属企业土地整备开发过程中各方职责分工，各司其职，建立高效的市镇联动机制；形成科学、严谨的项目实施流程和工作要求，做到规范合理。

　　（四）第四条 适用范围。本款明确涉及不同权益整合的连片改造项目可采用市属企业土地整备开发进行更新改造：一是更新单元需引入改造主体实施连片“工改工”、产城融合改造、旧村改造项目；二是因反哺连片“工改工”而实施的“工改居商”项目；三是经市政府批准同意的项目。

　　（五）第五条 基本流程。本款明确市属企业土地整备开发的基本流程，分为五步：一是项目投资立项和确立合作关系；二是开展土地整备工作；三是挂牌招商确定单一主体；四是总体实施方案报批和土地供应（入库）；五是项目开发建设。

　　（六）第六条 职责分工。本款明确了市国资委、市自然资源局、市财政局、市农业农村局、市发展改革局、市科技局、市工业和信息化局、市投资促进局、镇人民政府（街道办事处）等单位相关职责分工。

　　（七）第七条 项目投资立项和确立合作关系。本款明确由市属土地整备开发公司按规定申请项目投资立项后，市属土地整备开发公司与相关权益主体充分协商并按规定决策，共同或分别签订改造协议。协议由市属土地整备开发公司按照公司章程、内部管理规定进行决策；若涉及镇街权益，应同时提交镇街党政班子联席会议审议；若涉及村组集体权益，应由农村集体经济组织按规定通过民主决策程序进行集体决议。

　　（八）第八条 设立项目公司。本款明确由市属土地整备开发公司设立项目公司负责土地整备开发工作，可选择以下其中一种方式设立项目公司：一是市属土地整备开发公司成立全资项目公司；二是市属土地整备开发公司与更新基金、镇街、村组集体、土地权益人、其他市属企业中一方或多方共同成立市属国有资本控股的项目公司。同时明确了市属国有资本控股的项目公司应具备的必要条件。

　　（九）第九条 开展土地整备工作。本款明确由镇人民政府（街道办事处）组织和指导项目公司开展土地整备工作，具体包括：编报更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、实施拆迁补偿、确定政府（集体）综合收益和编报挂牌招商方案。同时明确了不动产权益人核查确认以及拟定拆迁补偿方案的具体要求。项目公司参考市场化拆迁补偿标准制定拆迁补偿方案。拆迁补偿方案涉及村组集体权益的，应由相关农村集体经济组织按规定通过民主决策程序进行集体决议，并按规定报镇人民政府（街道办事处）党政班子联席会议审议。

　　（十）第十条 交由政府挂牌招商。本款明确项目公司完成土地整备工作后交由政府挂牌招商的工作内容，按有关规定完成线上竞价并确定不动产权益要约收购主体，收购主体须在限期内与土地整备项目公司就前期土地整备权益转让事宜协商达成一致，签订权益转移协议，按规定确认为挂牌成交方。收购主体未能在限期内与土地整备项目公司签订权益转让协议的，市公共资源交易中心终止挂牌，并扣除不高于保证金的10%用于支付前期工作费用。

　　（十一）第十一条 交由政府挂牌招商。本款明确项目公司完成土地整备工作后交由政府收储的工作内容，具体由市土地储备机构按规定办理收储入库手续。

　　（十二）第十二条 总体实施方案报批和土地供应（入库）。本款明确由镇人民政府（街道办事处）编报“1+N”总体实施方案并按程序报批。同时明确供地方式分两类情形处理：一是改造地块由挂牌成交方开发建设的：符合《行政划拨目录》的国有用地，以行政划拨方式供地；批准出让的国有建设用地，以协议出让方式供地；集体建设用地经村组集体表决同意后，以流转出让方式供地。二是改造地块保留集体自用的：由村组集体按有关规定办理相关手续。

　　（十三）第十三条 地价款的计收和分配。本款明确了地价款参照《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府办〔2019〕29号）第六章有关规定执行。

　　（十四）第十四条 项目开发建设。本款明确市属企业土地整备开发项目应按相关技术标准进行设计施工，无须配建安居房，须落实回迁安置、公建配套等责任。

　　（十五）第十五条 产业保障。本款明确挂牌成交方须按规定将产业用房建设和储备情况向市人民政府及相关部门通报，应加强与重大产业项目、倍增计划企业、战略性新兴产业基地、市镇联合招商基地的对接，优先支持产业集群建设、产业链现代化、产业基础高级化，为制造业高质量发展提供产业空间保障。因地制宜探索可行的产业生态模式、产业孵化模式和产业集聚模式，构建产业综合服务配套体系，打造产业新动能。

　　（十六）第十六条 更新基金的投资。本款明确更新基金可通过两种方式投资土地整备开发项目：一是参股项目公司；二是向项目公司提供市场化融资。

　　（十七）第十七条 更新基金的退出。本款明确更新基金可通过转让或清算等方式实现退出，具体以合伙协议或公司章程为准。同时对更新基金的退出节点提出了要求。

　　（十八）第十八条 容错纠错机制。本款明确为支持、保护、鼓励市属企业参与我市城市更新工作，按照“三个区分开来”的原则，在城市更新中探索建立容错纠错机制，营造宽松、宽容、和谐的干事创业环境。

　　（十九）第十九条 附则。本款明确《操作规范》由市国资委会同市自然资源局等相关部门解释，自印发之日起实施，试行3年。

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