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《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》政策解读
中国东莞政府门户网站      2020-05-10 16:57:12  来源: 东莞阳光网
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  4月22日,东莞市政府正式印发实施《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(东府〔2020〕35号)(以下简称《实施意见》)。现就《实施意见》相关内容简要解读。

  一、我市住房租赁市场基本情况

  (一)东莞租赁住房的发展现状

  不同于北上广深等一线城市面临结构性供给失衡的问题,现阶段东莞租赁住房基本实现了数量上的供需平衡,并略有盈余。

  在需求方面:一是流动人口数量大。根据市公安部门“二标四实”采集数据显示,截至2019年7月,全市流动人口955.8万人,户籍人口仅为221万人(“二标四实”数据),流动人口数量巨大,有较大的租赁需求。二是租赁意愿增强。随着近年来年轻人住房观念的转变,越来越多的外来流动人口尤其是年轻人租房意愿不断增强。

  在供给方面:一是租赁市场规模大。目前我市登记备案的出租住房共27.6万栋(套),可容纳流动人口总数约达460万人。(数据来源:东莞市新莞人服务管理系统)二是自建房屋比例高。我市租赁房源主要为自建房及商品房,其中自建房占总数80%以上。三是房源类型多样。包括:1.直管公房、公共租赁住房等;2.集体建设用地和宅基地上建设出租的自建房;3.住宅小区的出租住房;4.租赁机构运营的品牌公寓。

  住房租赁群体情况:一是中青年群体租房占比高。二是“空巢青年”数量位居全国第八。三是高层次人才不断涌入。

  (二)东莞住房租赁市场的主要问题

  一是租赁住房存在供需不匹配的结构性矛盾。城中村是我市住房租赁市场的主力,但整体居住环境相对较差。中高端房源供给不足,与我市招才引智的政策要求不相适应,同时中心城区、交通站点周边租赁住房需求大,但租赁住房供给有限。

  二是租赁企业发展速度慢、行业规范滞后的节奏性矛盾。受制于城中村的廉价出租屋等原因,全市专业化租赁企业发展速度慢,机构租赁的房源规模较小。

  三是支持政策力度大与市场主体动力不足的内生性矛盾。存在个人闲置房源出租积极性不够,国有企业“压舱石”作用不明显,村集体参与租赁试点意愿不强烈,住房租赁企业或个人接受政府纳管意识不强烈等问题。

  二、《实施意见》总体思路与特色亮点

  (一)总体思路

  《实施意见》是培育、发展及规范我市住房租赁市场的主要框架和统领性文件,坚持“市场为主、政府托底、撬动存量、提升品质”的租赁住房供应基调,明确以市场为主调动各参与主体活力,由政府托底提供基本保障,积极盘活存量增加供应,提升居住品质,促进职住平衡,解决我市多层次住房租赁需求。

  《实施意见》的起草主要围绕以下三个方面展开:一是贯彻落实国家、省的工作部署,确保培育和发展住房租赁工作有序推进。二是充分借鉴先进地区的经验做法,并结合我市实际,提出我市发展住房租赁市场的主要框架。三是针对我市在培育和发展住房租赁市场存在的管理体制弱化、工作机制不清、平台成效一般、城中村住房租赁管理难、二手房东管理缺失等诸多痛点和难点,提出针对性的政策建议。

  (二)主要内容

  《实施意见》紧密结合我市住房租赁实际,共分七章二十四条,共有七个方面的特点:

  1、总要求。包括指导思想和工作目标等内容,重点明确我市租赁住房供应基调。

  明确培育和发展我市住房租赁市场的总体思路

  结合我市租赁住房存量房源供应充足的实际,《实施意见》第一章第二条提出:坚持以“市场为主、政府托底、撬动存量、提升品质”的租赁住房供应基调。积极盘活存量住房,严格限制新建租赁住房。

  2、育主体:在培育市场供应主体方面,重点提出要规范住房租赁企业和二手房东。

  重点培育龙头企业,充分发挥行业引领作用

  通过加大对龙头企业的支持力度,有助于培育行业标杆,引领大、中、小住房租赁企业协同发展。《实施意见》第二章第一条“发展住房租赁企业”具体提出:落实国家有关加快发展生活性服务业的支持政策,充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成以龙头企业为引领,大、中、小住房租赁企业协同发展的格局。

  强化对住房租赁企业的监督管理

  《实施意见》第二章第二条进一步明确:凡在我市从事住房租赁业务的企业,或者注册登记经营范围包括“住房租赁”“房屋租赁”、“公寓管理”等内容的企业(含注册登记在外地的住房租赁企业在本市设立的分公司),在取得营业执照之日起30日内,应到市住房城乡建设局申请办理住房租赁企业备案手续。

  支持和规范个人出租住房

  《实施意见》第二章第五条明确规定:转租住房套数或者间数达到10套(或10间)及以上的,应当申请设立住房租赁企业,依法办理市场主体登记,并持在本市注册的营业执照、本人身份证明、固定服务场所证明等材料到市住房城乡建设局办理备案。

  住房租赁市场为制造业城市保驾护航

  《实施意见》第二章第六条“规范城中村住房租赁”明确提出:“城中村改造后出租的,租金水平要参照市场指导价合理定价”,避免因提高租赁住房品质,给产业工人带来住房成本的大幅上升。

  3、促消费:在鼓励住房租赁消费方面,重点明确保障租赁双方权益。

  租赁住房的水电气执行民用价格

  为降低我市外来人才的住房成本,提高外来人才对东莞的认同感和归属感,《实施意见》多处提到租赁住房的水电气执行民用价格,如第三章第一条“完善住房租赁支持政策”提出:住房租赁企业运营管理的租赁住房的水电气执行民用价格,水电气使用存在混合性质情况的,应分表计量,未分表计量的,由供用双方协商混合用量比例,执行分类价格;再如第五章第一条“积极盘活存量住房”提出:住房租赁企业运营管理的租赁住房的水电气执行民用价格;又如第五章第二条“规范改建房屋用于租赁”提出:住房租赁企业试点商业用房等改建租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

  明确租赁双方权利义务,强调出租人的安全主体责任

  《实施意见》第三章第二条提出:住房租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除、修改合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。出租人应当按照相关法律法规和合同约定履行房屋维修义务,保证住房安全、室内设施正常使用,承担出租房屋空气质量合格的主体责任。并重点强调“出租人应当履行出租屋治安与消防安全责任。”

  同时也要求:承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施,不得在未经出租人同意下擅自转租,并按时缴纳租金。承租人和共同居住人依法改变房屋使用功能和布局的,应当确保出租屋改变后具备基本的治安条件,符合消防安全技术标准。

  4、优保障:在完善公共租赁住房方面,重点明确要打通租赁住房与公共租赁住房政策通道。

  扩大房屋租赁补贴发放范围

  《实施意见》第四章第一条提出:完善租赁补贴制度,结合当地市场租金水平和保障对象实际情况,按照分档补贴的原则合理确定租赁补贴标准。将入住市属租赁企业住房的新就业职工、外来务工人员纳入租赁补贴发放范围。

  5、提品质:在优先盘活存量住房方面,重点明确提升存量住房品质。

  积极盘活存量住房

  《实施意见》第五章第一条提出:加快城中村和城市老旧小区升级改造,创新投融资机制,运用市场化方式吸引社会机构参与更新与物业管理,鼓励并扶持住房租赁企业、物业服务企业参与老旧社区、城中村和厂区租赁住房微改造,盘活闲置空间,实施专业化运行管理。通过后续物业管理,便民设施付费,商业收费等多种渠道,实现投资回报平衡。

  规范改建房屋用于租赁

  《实施意见》第五章第二条明确:各园区、镇(街)应根据租赁住房供需状况,优先盘活存量住房资源。住房租赁企业试点商业用房等改建租赁住房的,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。改建后的租赁住房不得销售。

  严格限制新建租赁住房

  《实施意见》第五章第三条提出:各园区、镇(街)要严控增量、合理布局、统筹推进,将新建租赁住房纳入城乡规划和住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模,经匡算市场化供应难以满足租赁需求的,在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排,引导土地、资金等资源合理配置,有序开展租赁住房建设。

  优化租赁住房空间布局

  通过统筹协调租赁住房的布局,有利于促进住房租赁市场供需平衡。《实施意见》第五章第四条重点强调:租赁住房的筹集要与国民经济和社会发展规划、国土空间规划等充分衔接,优化配置多层次住房资源。

  6、降成本:在加大政策支持力度方面,重点落实税收优惠政策。

  落实税收优惠政策支持

  《实施意见》第六章第一条提出:对房地产开发企业利用新建住房开展租赁业务结束后出售住房的,按照新建商品房办理销售、不动产登记手续,按有关税法规定缴纳相关交易税费。

  7、强管理:在加强住房租赁监管方面,重点明确完善住房租赁管理的体制机制。

  落实房屋租赁属地管理责任

  《实施意见》第七章第三条提出:设立“市-园区、镇(村)-村(居)”三级房屋租赁管理体制,深入推进各项房屋租赁管理工作,并形成有效的上下联动反馈机制;充分发挥各园区、镇(街)人民调解委员会作用,将住房租赁纠纷纳入调解范围,化解住房租赁矛盾,维护住房租赁市场秩序。

  加强住房租赁市场管理

  《实施意见》第七章第五条,通过强化租赁合同登记备案加强对住房租赁市场的管理,并明确分类处置:对于按规定办理房屋租赁登记备案的,可适当给予补贴;对住房租赁当事人未按规定办理房屋租赁登记备案的,根据有关法律法规实施处罚。

  明确租赁双方纳统的责任主体

  《实施意见》第七章第五条重点明确:租赁双方自行成交的,出租人是登记备案责任主体。住房租赁企业出租住房的,住房租赁企业是租赁合同登记备案的责任主体。房地产中介机构和物业公司促成交易的,房地产中介机构和物业公司应督促出租人办理登记备案,并定期向园区、镇(街)房屋租赁管理部门报送房屋租赁交易信息。

  三、《实施意见》出台意义

  (一)有利于提升我市城市形象

  一方面,培育和发展住房租赁市场,加强住房租赁市场监管,保障住房租赁双方权益,化解住房租赁纠纷,可极大地提升外来人口的租赁住房体验。另一方面,培育和发展住房租赁市场,发展专业化、规模化的住房租赁企业,通过改造“三旧”物业、酒店、写字楼等过剩及闲置资产提供租赁住房,在提高资源集约节约利用的同时,带来城市形象的改变与品质的提升。

  (二)有利于助推我市吸引人才

  当前,我市正处于加快经济转型、实现动能转换的决胜时期,我市产业结构正逐步从劳动密集型向技术知识密集型转型,吸引了大量人才。根据市人才办的统计数据显示,目前我市人才总量突破195万人,各类高端人才位于广东省前列。随着大量人才尤其是青年人才的引入,过往强调“廉价”的租赁住房产品已难以满足人才的住房需求。这部分人才群体更关注“性价比”,除了安全、卫生的居住空间之外,更多追求社交空间。大力培育和发展住房租赁企业,有利于弥补我市租赁住房产品的短板,满足不同层次人才的租赁住房需求。

  (三)有利于减轻我市调控压力

  作为全省房地产市场调控的七个热点城市之一,我市房地产市场调控压力较大。培育和发展住房租赁市场,建立租购并举的住房制度,引导居民通过住房租赁市场解决住房问题,一定程度上能够缓解新建商品住房的供给压力,同时降低居民实现住有所居的居住成本。

  (四)有利于增强我市保障能力

  打通租赁住房与政策性住房(保障性住房与人才住房)的通道,推进住房保障货币化是住房保障工作下一步的工作重点。培育和发展住房租赁市场,支持保障对象通过住房租赁市场解决住房问题,增加保障对象的选择性,有利于减轻我市建设筹集政策性住房的压力,进一步扩大住房保障覆盖面。

  (五)有利于加强我市房屋纳管

  通过网格化管理、视房屋租赁登记备案情况采取奖惩等措施,强化我市房屋租赁登记备案工作,健全房屋租赁管理机制,有利于摸清家底,加强管理,为我市住房租赁市场提供政策指导,化解社会潜在的不稳定因素。


  点击查看政策文件:东莞市人民政府关于印发《东莞市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》的通知




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