头部
ico
ico
《关于进一步加强土地收储整备工作的指导意见》《关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见》的政策解读
中国东莞政府门户网站      2020-03-18 17:17:21  来源: 东莞市自然资源局
【字体:

  为全面参与粤港澳大湾区建设,切实推动“拓空间”战略实施,进一步加强我市土地收储整备工作,经全面深入的调研、讨论、起草和修改,经市政府审议通过,正式印发《关于进一步加强土地收储整备工作的指导意见》(下简称《收储指导意见》)和《关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见》(下简称《利益共享机制》)。现解读如下:

  一、两份文件的制定背景

  加强政府土地收储整备,是拓展城市发展空间的重要路径,是优化重构资源布局的有力支撑。2015年我市出台了《东莞市土地储备管理实施办法》,建立了“一个平台、两级联动”的土地收储机制;2019年市政府发布了《东莞市人民政府关于拓展优化城市发展空间加快推动高质量发展的若干意见》,进一步加大政府主导的土地收储整备工作力度,全面盘活土地资源。目前,我市土地收储整备存在统筹机制未完善、补偿标准不统一、具体操作待规范等问题,影响了土地收储整备的整合发力和统筹推进。在全面推进建设粤港澳大湾区的背景下,为支撑我市拓展城市发展空间、推动城市高质量发展,必须加大市级统筹力度,强化规划引领作用,规范补偿和利益共享,逐步解决资源配置权和规划权分散下沉的现状制约,确保土地收储整备工作顺利推进,保障“拓空间”用地需求。

  二、两份文件的政策目标

  我市“拓空间”工作提出要建立“强化规划引领、科学配置资源、做实城市更新、统筹土地整备”的自然资源管理“四梁八柱”政策体系。作为其中重要一环,本次出台的两份文件重构了我市土地收储整备制度体系,《收储指导意见》是总则,总体构建市级主导、规划引领、多管齐下、利益共享、综合保障的土地收储整备新格局;《利益共享机制》是关键,确立了土地收储整备“基础补偿+增值共享”的总体思路和利益共享分成基本制度。下来,市自然资源局将继续研究出台土地收储整备操作细则和指南,就多种模式结合实践案例制定范式文本,明确适用情形、重点问题、审查原则、操作程序、审核要点等内容,全面健全我市土地收储整备的理论体系和操作体系。

  三、如何健全土地收储整备工作机制?

  《收储指导意见》从管理机制、运作机制和考核机制三方面,进一步完善和加强市级统筹、镇街实施的两级工作机制。

  1.土地收储整备工作机制为“一个平台,两级联动”。“一个平台”是指建立全市统一的土地储备库,实行储备土地的统一出库入库管理。“两级联动”是指土地收储整备工作中各镇街政府要依市土地储备中心委托承担本辖区内土地收储整备具体工作,设立专职机构或指定工作机构,接受市土地储备中心业务指导和监管,规范运行。

  2.土地收储整备运行机制分为市级主导、市镇联合、镇街主导三种模式。通过在政府重点投资区域划定重点地区、重点地块,重点地区内重点地块以市级主导方式开展,由市土地储备中心主动介入收储和主导供地;重点地区内其他地块可以市镇联合方式开展收储整备,市镇协同推进;重点地区外地块可以镇街主导方式开展收储整备,简化收储整备方案编报和实施程序。

  3.土地收储整备考核原则为量化标准、奖惩结合。各镇街是承担收储整备具体工作、落实收储整备方案、执行收储整备计划的责任主体,每年度按量化考核结果落实奖惩措施。

  四、怎样突出土地收储整备中的规划管控和引导?

  1.强化土地储备规划和计划的编制和执行。组织编制东莞市土地储备五年中期规划、三年滚动计划和年度土地储备计划,统筹土地收储整备规模、空间布局和实施时序。将土地储备五年中期规划列为国土空间规划体系的专项规划进行管理,经备案的年度土地储备计划不得擅自调整,必须严格执行并纳入考核。

  2.优先保障公共服务设施和重大产业项目用地。土地储备规划和计划优先落实公共服务设施、重大基础设施等项目用地,探索经营性项目配建公共设施或由建设主体承担配套公共设施建设义务,严控产业项目调整用途,鼓励工业用地合宗连片,拓展整体产业空间。

  3.加强土地用途规划调整管控。规划调整涉及非经营性用地调整为经营性用地、经营性用地提高容积率的,需经市自然资源局同意方可报市城乡规划委员会审议。《收储指导意见》下发后的新增出让用地,原则上应在出让合同中约定,出让期限内需改变土地用途的,由政府按原批准用途评估价收回。

  4.以规划管理支持保障土地收储整备。综合运用规划用途、开发强度、配套要求等规划手段支持政府主导的土地收储整备,市级储备土地、轨道交通TOD综合开发地区享有规划用途、开发强度、配套要求等规划要素调整和年度计划指标优先权,提升储备土地综合价值。

  五、土地收储整备的实施路径有哪些创新?

  1.大片区连片收储整备。参考滨海湾新区经验,将划定的连片大片区整合为一个收储整备单元,整体规划、集中配套、有序开发,以整体核算、统筹统分、逐宗补偿的方式实现增值共享。

  2.公有低效用地收储整备。进一步盘活市属企业、镇属企业和机关事业单位等公有制单位的低效土地与老旧低效物业,摸底建立专项台账,确定年度收储任务,优先纳入收储。

  3.司法拍卖土地收储整备。鼓励通过主动参与司法拍卖方式收储整备土地,给予土地收储整备部门一定的价格磋商权,简化收储处置手续,在满足司法处置程序、足额缴纳税费的前提下,可直接办理土地收储和不动产注销登记手续。

  4.镇属经营性闲置土地收储整备。对镇属企业名下的经营性闲置土地,可优先收收储并调整规划条件。涉及挂靠或转让的,可由双方解除挂靠或转让协议,解决历史遗留问题。

  5.城市更新项目土地收储整备。将部分重要城市更新用地纳入收储整备范围,对于采取政府主导方式实施或无偿提供收储整备土地的城市更新项目,在规划调整、指标配置、简化审批等方面给予一定政策倾斜。

  六、土地收储整备补偿和利益共享机制具体如何构建?

  《收储指导意见》明确了“基础补偿+增值共享”的土地收储整备补偿和利益共享思路,《利益共享机制》对此进行了具体细化。

  (一)明确土地收储整备补偿思路

  土地收储整备补偿总体思路为“基础补偿+增值共享”。特殊情形下,可以将两者包干结算进行补偿。

  基础补偿=土地补偿费+安置补助费+青苗补偿费+地上建(构)筑物和附着物补偿费+搬迁费+临时安置费+停业停产损失补偿+留用地补偿费+社会保险金+其他按照省市补偿政策和标准给予的补偿

  增值共享=(土地出让收入—计提资金—相关税费—土地收储成本—其他应扣资金)×分成比例

  (二)创新土地收储整备补偿和利益共享方式

  按“基础补偿+增值共享”思路核算的土地收储整备补偿和利益共享货币总额,原则上以货币方式统一落实所有补偿和利益共享。以等价值为原则,鼓励将货币折算为土地开发建设后地上优质项目的物业、股权等作为补偿,获取长远利益。

  (三)明确市镇土地出让收入分成——区分三种规划用途

  1.经营性项目——划定重点地区、区分收储方式

  (1)重点地区内

  土地出让收入扣除计提资金、土地收储整备成本(含基础补偿、前期开发成本、相关税费等)后:

  市级全额出资的,市、镇按4:6比例分成;

  镇街全额出资的,市、镇按2:8比例分成;

  市镇各自出资的,镇街分成比例=60%+20%*镇街出资比例。

  (2)重点地区外

  ①镇街主导的,土地出让收入经市级扣除计提资金后,全部返还镇街。

  ②市镇联合的,土地出让收入扣除计提资金、土地收储整备成本(含基础补偿、前期开发成本、相关税费等)后:

  市级全额出资的,市、镇按3:7比例分成;

  市、镇各自出资的,镇街分成比例= 70%+30%*镇街出资比例。

  (3)因提高容积率、调整用地性质等改变土地使用条件增加土地价值的,对增加的土地出让收入部分由市、镇按5:5比例分成。

  2.  产业类项目

  土地出让收入扣除市级计提资金后,全部返还镇街。其中,新型产业用地需要提供物业给政府的,按照相关政策执行。

  3.  公共服务设施建设项目

  对列入近期规划建设或者年度建设计划的公共服务设施,原则上依据《东莞市公共基础设施建设项目土地和房屋征收补偿市镇包干结算标准规定》(东府办〔2017〕111号,以下简称“111号文”)进行包干结算。

  (四)保障集体经济组织的“基础补偿+增值共享”

  《收储指导意见》明确保障集体经济发展和村民合理权益,涉及物业的收益,原则上要求收储方以物换物,保障集体物业面积不因土地征收而减少。在置换新物业期间造成集体租金收入暂时性减少的,允许在考评时作加回处理。所置换的高端物业,可按我市农村集体经济最低一档折旧率计提折旧。

  《利益共享机制》对经营性项目、产业类项目细化了集体经济组织在土地收储整备中的增值共享,原则上按照“基础补偿+增值共享”的方式核算补偿;鼓励各镇街根据自身实际,制定本镇街公共服务设施建设项目土地和房屋征收补偿标准。涉及以支农补贴等形式补偿农村集体经济组织的,由市农业农村局会同市财政局另行制定操作细则,结合长远发展和近期利益进行科学分配。

  1.基础补偿

  土地补偿费和安置补助费,不得低于该地块所在片区对应广东省征地补偿保护标准;青苗补偿费和地上建(构)筑物、附着物补偿费等费用参照111号文规定的标准执行。

  2.利益共享

  (1)经营性项目

  按照不低于镇街所得土地出让纯收益的20%且不高于50%进行核算。

  (2)产业类项目

  ①按照镇街所分得土地出让纯收益的一定比例进行核算。

  对于普通工业用地项目和不可分割销售的新型产业用地、科研用地项目,原则上按照100%进行核算。

  对于可分割销售的新型产业用地、科研用地项目,原则上按照不低于50%进行核算。

  ②鼓励各镇街结合自身实际情况,将产业项目范围内企业每年缴纳税收的镇街分成部分,按一定比例核算财政奖励。如果当年的财政奖励按月平均计算未达到1元/平方米的,由镇财政进行补足。鼓励各镇街结合自身实际情况,建立风险调节金。

  (五)实施大片区连片收储整备统筹补偿

  在大片区连片收储整备项目范围内,采用统筹补偿模式,按各农村集体经济组织在该范围内交储土地面积的比例,将新增出让国有建设用地的农村集体经济组织应得增值共享统筹统分,在土地出让后逐宗分摊计算,不受地块所处位置的原有权属影响。

  (六)统筹平衡地块间规划价值差异

  鼓励各镇街通过规划统筹补偿或增值收益调节金,对不同地块的规划价值和补偿数额差异进行统筹平衡。

  1.规划统筹补偿。规划为经营性项目的地块,其补偿标准按照该地块面积的60%为经营性项目、40%为公共服务设施项目分别核算补偿后,合计确定该地块的总补偿。

  2.增值收益调节金。提取经营性、产业项目镇街所得土地出让纯收益的一定比例,专项用于平衡公共服务设施等规划价值低的地块,对符合条件的村(社区)工业园在改造期内减收的租金或相关土地使用收益等进行补偿。

  (七)完善国有土地收储补偿机制

  1.收回国有划拨土地

  收储整备国有划拨土地的,仅对地上建(构)筑物、附着物给予补偿。原土地使用权人取得土地时确实支付了用地成本的,按照土地取得成本、利息及前期土地开发支出费用一并补偿。

  2.收储国有已出让土地规划为公共服务设施项目、产业项目

  收储整备规划为公共服务设施项目、产业项目的国有已出让土地,可以选择以下任一方式核算土地补偿标准。

  (1)按原出让条件及剩余年限评估价格补偿;

  (2)土地所属片区的基准地价区片价×(1+上浮比例)+前期开发支出费用。

  (3)土地取得成本(另计利息补偿)+前期开发支出费用。

  3.收储国有以出让用地规划为经营性项目

  规划为经营性项目的国有已出让土地,按照不动产权证载用途进行评估,以宗地地块的标定地价和修正系数核算补偿。

  4.收储闲置国有土地

  (1)因政府原因导致土地闲置的,按不动产权证书所载用途的市场评估价收储土地。

  (2)因企业自身原因导致土地闲置,经认定应当无偿收回的,给予1个月的宽限期,由政府退还土地出让金加银行同期利息后收储土地,但应缴纳的土地闲置费不得免除、已缴纳的土地闲置费不予退还;逾期不接受收储的,按规定无偿收回。

  (3)因政府与企业混合原因导致土地闲置的,按市场评估价收储土地,但应缴纳的土地闲置费不得免除、已缴纳的土地闲置费不予退还。

  七、有什么综合保障措施?

  依据国家有关法律法规,落实涉及土地收储整备各项税收优惠;引入第三方专业服务机构并建立“评估+督导”机制,提升市场化、专业化水平;允许社会力量参与储备土地的整备和日常管理,试点土地1.5级开发,加速土地预热;鼓励国企参与土地收储前期整备开发,收储价格可按整备成本和收益来整体核算;建立土地收储整备工作容错纠错机制,按照“三个区分开来”的原则,鼓励探索创新,激发各级干部积极作为。

  八、和相关政策的衔接关系?

  1.在《利益共享机制》印发前已开展土地收储整备补偿工作的,可按原规定或约定执行。

  2.轨道交通站点周边土地收储整备按照《东莞市轨道交通站点周边专项储备管理办法》(东府〔2018〕29号)及相关政策执行。

  3.城市更新项目土地收储整备按照《东莞市人民政府关于印发<关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见>的通知》(东府〔2018〕102号)及相关政策执行。


点击查看政策文件:东莞市人民政府办公室关于进一步加强土地收储整备工作的指导意见

                              东莞市人民政府办公室关于进一步完善土地收储整备补偿和利益共享机制的意见



附件:

相关稿件
媒体报道
音频视频
文件
部门解读
图解类
新闻发布会
访谈
其他
扫一扫在手机打开当前页
文章关键词:
 
相关新闻
主办单位:东莞市人民政府办公室  承办:东莞市政务服务数据管理局  网站标识码 : 4419000098
备案号:粤ICP备19114884号    粤公网安备 44190002000375   技术支持:开普云   网站地图   联系我们

您访问的链接即将离开“东莞市人民政府”门户网站,是否继续?