一、修订背景

　　2018年，市人民政府印发《东莞市人民政府关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》（东府〔2018〕102号，以下简称为《深化改革意见》）、《东莞市人民政府办公室关于调整市土地出让收入分配机制的通知》（东府办会函〔2018〕96号，以下简称为《调整通知》），对城市更新部分项目的地价计收及分配标准进行了调整，为保持文件的一贯性，避免产生误解，因此对2017年已印发实施的《东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法（试行）》相应内容进行修订。

　　二、修订内容和依据

　　修订后《办法》共4章、41条，分别为总则、地价计收、地价款分配和附则，整体结构不作调整，只对个别条款或名词进行了修订。具体如下：

　　（一）修订工作专用名词。

　　《办法》中关于“三旧”改造的表述统一修订为城市更新，市国土资源局统一修订为市自然资源局。

　　（二）修订村自改、村企合作的“工改住宅、商业”项目的计收比例。

　　1.《办法》中第十三条第（四）款修订为：改造后为商服用地的，以改造方案首次批复时间为界线，界线日期在2018年8月15日之前的，按以下标准计收单位地面地价：商服用途区片市场评估价×容积率修正系数×容积率×20%；界线日期在2018年8月15日之后的，按以下标准计收单位地面地价：商服用途区片市场评估价×容积率修正系数×容积率×30%。

　　2.《办法》中第十三条第（五）款修订为：改造后为住宅用地的，以改造方案首次批复时间为界线，界线日期在2018年8月15日之前的，按以下标准计收单位地面地价：（商服用途区片市场评估价×容积率修正系数×商服用地比例+住宅用途区片市场评估价×容积率修正系数×住宅用地比例）×容积率×20%；界线日期在2018年8月15日之后的，按以下标准计收单位地面地价：（商服用途区片市场评估价×容积率修正系数×商服用地比例+住宅用途区片市场评估价×容积率修正系数×住宅用地比例）×容积率×30%；容积率为改造后住宅用地的综合容积率。

　　修订依据：

　　《深化改革意见》第二条第（五）款第5项：村组集体自行改造或与企业合作改造的“工改居”、“工改商”计收比例由20%调整为30%。

　　（三）修订政府主导项目的分配标准。

　　《办法》中第十七条修订为：属于政府主导改造的“工改工”项目的，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金、国有土地收益基金后依申请拨付给镇人民政府（街道办事处）；属于政府主导改造的“工改居”、“工改商”项目的，以市土地审批委员会建设用地供应与开发利用监管会审工作小组审定用地公开出让方案和底价的日期为界线，界线日期在2018年9月20日之前的，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、农业土地开发资金、国有土地收益基金后依申请拨付给镇人民政府（街道办事处），界线日期在2018年9月20日之后的，地价款计提轨道交通建设发展专项资金、国有土地收益基金，市统筹收入不再分成给镇（街道）。

　　修订依据：

　　1.《深化改革意见》第二条第（五）款第5项：政府收储土地再出让的，按规定计提轨道交通建设发展专项资金，市级土地出让金、土地开发专用金不再分成给镇街。

　　2.《调整通知》第一条：从即日起（以市土地审批委员会审定用地出让方案和底价为界线），由镇街政府主导的“工改住宅商业”项目市土地分成收入部分（约15%）不再返还镇街。

　　3.《关于转发〈广东省财政厅广东省国土资源厅关于计提国有土地收益基金有关问题的通知〉的通知》（东财〔2018〕165号）。

　　（四）修订村自改项目的分配标准。

　　《办法》中第二十六条第（二）款修订为：现状为旧厂房：集体经济组织自行改造的，以改造方案首次批复时间为界线，界线日期在2018年9月20日之前的，依申请拨付给镇（街道），界线日期在2018年9月20日之后的，市、镇按1.5:8.5的比例分配；集体经济组织与企业合作改造的，用地位于欠发达镇的，市、镇按3:7的比例分配，其余按4:6的比例分配。

　　修订依据：

　　《调整通知》第一条：对村自行改造“工改住宅商业”项目（以“三旧”改造方案首次批复时间为界线），补缴的土地出让金，市分成15%。

　　（五）修订新增单一主体挂牌招商改造和改造后用途为新型产业用地的地价计收和分配规定。

　　1.《办法》中第二章第四节新增了第十六条为：单一主体挂牌招商改造和改造后用途为新型产业用地的更新单元地价计收按照另行制定的操作规范执行。

　　2.《办法》中第三章第四节新增了第二十九条为：单一主体挂牌招商改造和改造后用途为新型产业用地的更新单元地价分配按照另行制定的操作规范执行。

　　修订依据：

　　《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》（东府办〔2019〕29号）、《东莞市新型产业用地（M0）地价管理实施细则》（东自然资〔2019〕174号）已印发实施，遵照有关规定执行即可。

　　（六）修订新增计提国有土地收益基金。

　　1.《办法》中第十七条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第二十七条的计提项目中增加“国有土地收益基金”。

　　2.《办法》中第三十四条中增加表述：“（四）国有土地收益基金：按招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得总价款的1%征收”。

　　修订依据：

　　《关于转发〈广东省财政厅广东省国土资源厅关于计提国有土地收益基金有关问题的通知〉的通知》（东财〔2018〕165号）：我市国有土地收益基金的计提比例为招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得总价款的1%，计提的国有土地收益基金由市土地储备中心用于土地收购储备。

　　三、几点补充说明

　　（一）保持核心思路不调整

　　除上述修订内容外，保持《办法》的核心思路不调整，表现为：

　　1.地价计收基础是土地市场评估价。地价计收政策遵循省96号文关于“三旧”用地出让须经地价评估、按市场价计收地价的规定，计收的基础是土地市场评估价。根据不同情形，土地市场评估价分两种方式确定：一是以招标拍卖挂牌方式供地的政府主导改造项目，参考单宗用地评估结果确定土地出让底价。二是对以协议方式供地的土地使用权人自行改造项目和集体经济组织自行改造、合作改造项目，采用区片评估，建立以区片市场评估价、修正系数以及折扣系数为内容的地价计收体系，改造主体可查、可算，最大限度保证公开透明。全市共分为212个区片，区片市场评估价由市自然资源局委托专业估价机构评估确定，原则上每年更新一次。

　　2.地价分配原则是利益共享、多方共赢。一是延续和完善利益共享格局。镇街政府主导“工改工”项目，市政府计提了轨道交通建设发展专项资金，其余让利于镇街政府；政府征收集体土地或收回国有土地，政府可以与集体、原权利人共享土地增值收益；土地权利人自改补缴的地价，市、镇、村三级分成；参与土地增值收益的原权利人由国有企业扩大到所有国有建设用地使用权人。二是构建土地收益内循环机制。经营性改造项目分成地价款，反哺支持连片改造、产业类改造和公益类改造，支持镇街滚动式改造。三是倾斜支持欠发达镇发展。提高欠发达镇收储国有建设用地补偿金额上限，增加欠发达镇的地价款分成比例。

　　（二）做好与新改造模式地价计收和分配的衔接

　　对于单一主体挂牌招商改造、改造后用途为新型产业用地更新单元的地价计收和分配政策，在《办法》中不再赘述，直接按照已印发实施的操作规范执行即可。

　　（三）地价政策充分考虑了项目改造成本

　　目前，我市土地权利人自改、村自改、村企合作的“工改居”、“工改商”项目补缴的地价总体掌握在我市2017年度招拍挂楼面地价的30%，已充分考虑项目改造成本，存在较大的利润空间。同时，对村自改、村企合作的旧项目作了过渡安排，以这两类旧项目改造方案首次批复时间为界线，界线日期在2018年8月15日之前的，仍按20%计收，保障村集体、改造企业、村民的合理利益。

点击查看政策文件：东莞市人民政府办公室关于印发东莞市城市更新地价计收和分配办法（修订）的通知