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三年“拓空间” 再造新东莞
中国东莞政府门户网站      2022-08-12 16:13:50  来源: 东莞时间网
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“工改工+旧地盘活”建成的光达制造·寮步智慧谷园区实现“工业上楼”。

  东莞时间网8月12日讯 7月27日,顶着烈日高温,张伟华与市自然资源局多个业务科室、市“拓空间”总指挥部办公室的同事们一道,来到谢岗银瓶片区调研,与现场指挥部的同事共同钻研攻坚连片产业土地整备的难点。张伟华是东莞市自然资源局副局长、市“拓空间”总指挥部办公室土地整备专责组负责人。今年以来,指挥部上下聚力推动一项“硬任务”——开展“4+2”标准化产业片区土地整备,年内要完成连片土地整备3000亩以上。

  这些土地,承载着东莞对未来高质量发展的期待。

  东莞已经从“世界工厂”成长为经济总量过万亿、人口过千万的“双万”城市,但由于土地空间接近开发上限,东莞面临着城市空间规划布局顶层统筹不足、土地碎片化、产业迭代空间支撑受限、城乡混杂人居环境品质不高等种种挑战。城市能级要迈上新台阶,必须突破这些“天花板”。

  三年来,一场叫作“拓空间”的战略与实践在莞邑大地展开,收储、盘活、增容、工改等方式“各显神通”,数以万亩的空间“生长”出来,新动能壮大有了优质的平台,城市环境品质提升频频“出圈”,资源要素管理改革也随之蹚过“深水区”。

  2022年,是东莞“拓空间”在奋进中的“突破之年”。面对“双区”和两个合作区以及“黄金内湾”建设的多重机遇,“拓空间”战略正与大湾区城市群新格局、与东莞城市发展战略更紧密地结合在一起,走向更广阔的远方。

  优化增量

  海风与阳光相伴,海潮与山林共鸣,位于珠江口东岸的威远岛拥有9000多亩山脉,保留着田园、岸线风光。这里不仅是珠三角水陆交通的枢纽之一,也是粤港澳大湾区中为数不多拥有连片开发土地的区域。

  2019年,《粤港澳大湾区发展规划纲要》将威远岛所在的滨海湾新区开发建设纳入国家战略,支持东莞与香港合作开发建设东莞滨海湾地区,集聚高端制造业总部、发展现代服务业,建设战略性新兴产业研发基地,打造粤港澳大湾区特色合作平台。

  由省政府重点打造的高水平研究型大学——大湾区大学滨海湾校区也落户于此,校区计划投资100亿元、占地2100亩。

  在多重机遇之下,威远岛这座昔日以农业为主要形态的岛屿,开启了一场蝶变的“逆袭”之路。

  土地整备是开发建设的关键基础。按照“整岛统筹、分段实施、量力而行、滚动发展”总体思路,滨海湾制定了威远岛片区土地整备工作计划安排,通过强化与虎门镇联动,全面推进土地整备工作。

  “威远岛的地理位置非常优越,但多年来缺乏发展契机,随着滨海湾新区建设的推进,威远岛发展势在必行。”居民唐文威说。在土地整备中,滨海湾通过“股东表决、夯实群众基础”的方式,取得威远岛四个社区绝大多数村民的支持。

  截至今年上半年,威远岛累计完成土地整备签约7594亩、收地5830亩,其中大湾区大学(滨海湾校区)土地整备完成签约超七成,一期整备范围244宗私宅100%拆除,为加快大学的建设奠定了坚实基础。

  投资近13亿元、总面积28.5万平方米的安置小区启动工程近期将动工;大湾区大学美好蓝图即将成形;镇远中学等高品质公服配套日渐完善;四通八达的交通路网建设加速;整岛环境持续提升……一张美好的威远岛建设蓝图正在徐徐展开。

  威远岛“整岛统筹”的探索,是东莞“拓空间”由“宗地收储”转向“片区收储”的重要实践创新。

  将先进制造业作为城市的“根”与“魂”。三年来,东莞共收储土地约3.8万亩,其中工业用地超过1.5万亩,为京东都市智能产业新城、天安数码、硅谷动力智能制造、康华医疗等超200个重大项目的成功落地提供了高品质、低成本的空间。

  “‘拓空间’工作开展以来,我们改变了以往以单个项目为导向的做法,把土地先收储回来,建立全市‘一盘棋’引导收储落图落地,希望一有项目就可以马上落地。”张伟华说。

  三年来,东莞的资源要素供给逐渐从“项目找地”转向“对标拿地”。

  沿着粤海大道一路行驶,银瓶山下满目苍绿,西部粤海产业园正加紧封顶建设,中东部潼湖湿地鹭鸟盘旋。在粤海产业园对面的银瓶高端装备产业基地内,总投资10.6亿元的汇美控股湾区总部项目已开始动工建设。项目布局湾区总部、研发中心和配套工厂,主要从事精密模具制造。

  汇美控股有限公司副总裁蔡清华介绍,去年年底,公司提出投资的用地需求后,东莞就马上提供了位于谢岗镇的银瓶高端装备产业基地内的70亩地块。“粤海大道已经建成通车,周边的环境非常令人满意,公司立马拍板了这个选址。”

  供地一路跑出加速度。汇美项目用地以“标准地”模式出让,简化审批程序,提高审批效率,项目从签约到土地摘牌仅用了3.5个月,打造了重大产业项目快速落地的新样板。

  “对比公司在其他城市的投资项目建设,这一套手续走下来,最快也要大半年。”蔡清华说,“‘东莞速度’令人赞叹!”

  “片区收储”还解决了传统开发模式中市场主体“吃肉留骨头”的难题。市场主体往往挑选面积小、成效快的项目,导致用地碎片化,规划实施不可持续,大产业和大公共设施项目落地难等情况。

  在“拓空间”中,东莞针对无先例可循、无经验可借鉴的片区统筹难题,制定了“统一规划、统一收储、统一开发、统一配套、统一供应”的思路,“肉骨搭配”连片整合收储零散土地,不但为优质产业项目提供了宝贵的连片空间,还保障了公共服务设施项目的用地。

  通过“片区收储”推动生产、生活、生态有机融合,“拓空间”正引领着城市发展方式转变。

  盘活存量

  走进位于寮步华南工业园内的光达制造·寮步智慧谷园区,明亮的玻璃幕墙,爬满绿植的空中花园,一栋栋融入现代设计美学理念的工业大楼中,多家企业的生产线正在有序运作,完善的生活配套让园区充盈着活力……这个像写字楼的车间、像公园的工业区让人耳目一新。很难想象,两年前,这里还是一片空置家具厂留下的破旧铁皮房。

  这是东莞在“螺蛳壳”里拓出先进制造业高质量发展“大道场”的生动案例。

  2019年,东莞市天骄实业投资有限公司投入5.84亿元,以“工改工+旧地盘活”自改方式,拆除了1.64万平方米的旧厂房,淘汰主能耗、高污染的“小散乱弱”企业,对低效闲置土地再开发,通过“工业上楼”提容增效的方式,建设了占地面积约12万平方米、总建筑面积约36万平方米的现代化智慧工业园区。园区集研发办公、标准厂房、会议中心、人才公寓等多业态于一体。

  继一、二期建成使用后,今年6月底,三期“工改工”地块的厂房也已全部交付。承接松山湖高新区的外溢,目前全园进驻企业已经超过63家,均为高端制造企业,既不乏高伟光学这样的龙头企业、上市企业,也有安拓普聚合物这样的国家级专精特新“小巨人”。仅仅是今年第一季度,园区的产值就达到了17亿元,是改造前的数百倍。

  目前,东莞的开发强度已逼近城市发展容量的极值,加紧向存量要增量、要效益,成为东莞“拓空间”的“关键一招”。

  “拓空间”开展以来,东莞市自然资源局弄清家底,完成了全市存量用地“一张图”,出台了一系列盘活利用政策,并围绕产业空间发起改革攻坚。三年来,全市共盘活存量空间约3.5万亩,提容产业空间1.8万亩。截至今年8月,累计完成“工改工”拆除、整备2.22万亩,为“产业立市”“产业强市”提供了有力支撑。

  通过大力推进“三旧”改造,特别是在“工改工”三年行动计划和连片更新“头雁计划”的加持下,一个个专业化园区相继落地,一个个能承载大项目、大产业、大集群的连片更新千亩产城融合单元加速酝酿。

  从水乡大道驶入望沙路,便进入了河西片区。近3500亩的河西片区是东莞最大的连片“工改工”片区,也是全市首批“头雁计划”更新单元之一。

  这里曾经是洪梅镇最繁华的工业园区,但以纺织、漂染等为主的低端产业带来了土地利用率低下、经济贡献低等问题,亩均产值仅有1.7万元。

  2020年9月,河西“工改工”项目启动。如今,河西片区多个地块已完成土地平整,静待起建。

  作为水乡管委会统筹合作开发核心单元,通过政府大统筹,片区实施居商与产业联动,以居商收益反哺产业。“我们平衡了20亿元的连片改造成本,在不增加市财政负担的基础上,还为政府整备了1480亩土地作为产业规划用地。”河西单元指挥部负责人介绍,目前片区内政府主导所有权利人已完成签约。

  “产城人”融合共生的蓝图加速照进现实。未来,河西片区将建成上百万方体量的高品质工业大厦、集聚1000家以上高新企业,1个大型中央公园、3个高质量学校,大型文化艺术中心、社区公园、滨水岸线等高品质设施,将让这座水乡未来产业城更加宜商、宜业、宜居。

  在广深高速与莞惠城轨这两条粤港澳大湾区大动脉的十字交会处,坐落着全市首个采用市属企业土地整备模式实施的“工改工”项目——道滘小河单元正在如火如荼建设中,整体一期工程预计于明年12月底建设完成。

  “目前意向入驻企业逾200家,我们正在筛选当中。”东实集团招商部门负责人介绍,根据当地装备制造及新材料等产业基础,结合东实集团产业资源,园区以新一代信息技术、新材料、高端装备制造为主导产业。

  这个总投资112亿元、近千亩连片更新下的“数字智造产业”园区,全面建成后预计将产生66亿元年产值、2亿元税收,创造约1万个就业岗位。

  未来,东莞将进一步强化“三旧”改造规划统筹与连片改造,推动一批连片“头雁计划”项目,改变过去项目“漫天散花”的局面。同时,还将做好政府服务,加快建立公开透明的市场规则、清晰高效的审批制度,减少博弈空间。

  以空间变革推动产业变革和城市变革,这是东莞这座新一线城市高质量发展的坚实底气。

  接续发力

  当下,东莞正聚焦“科技创新+先进制造”加快向科创强市迈进,抢抓“黄金内湾”重大战略机遇,全方位融入“双区”和两个合作区建设。在这些背景之下,“拓空间”改革创新如何接续发力,助力城市能级提升?

  “在全新的战略背景下,‘拓空间’要从强调项目转向强调城市总体功能和总体布局。”市自然资源局党组书记、局长吕鹏分析,“首先要把有限的资源集中在重要发展的节点和片区,尤其要把土地资源更多地与产业挂上钩。”

  在吕鹏看来,东莞未来要向经济总量2万亿元的目标迈进,必须在大湾区和“黄金内湾”建设中获取新动能。经济发展结构需要相应的空间布局,从大湾区的角度来看东莞的城市空间结构,未来应该要重点发展“山”字形的城市空间结构,包括滨海湾—麻涌沿江经济发展走廊、光明科学城-松山湖科学城—东莞市区沿广深港澳科创走廊、长安—黄江—塘厦—凤岗的环深圳经济发展带和博深高速—谢岗—惠州的博深发展带。

  而要做到集中资源“攻其重点”,就必须把市级统筹与镇街的能动性结合起来,市级层面对整个城市关键节点和关键片区的规划就显得尤为重要。

  按照这个思路,今年,被称为“拓空间”2.0版的《东莞市标准化产业片区土地整备工作方案》等系列政策出台。以承载龙头企业为目的,聚焦近期可使用、产业空间连片集中,全市划定了10个标准化产业片区。其中,近期重点实施的“4+2”片区面积超过3万亩,今年内将整备3000亩以上连片产业土地。

  “如果把松山湖科学城、滨海湾新区、水乡功能区、银瓶合作创新区四大重点平台比作城市的‘发动机’,带动创新、前沿、引领性科技,那标准化产业片区就是承接产能的‘下蛋母鸡’。”吕鹏这样比喻说。

  在标准化产业片区的设计中,一个产业片区就是一个产业集群,拥有完整的产业链,既有链主企业也有配套企业。大的片区承接链主企业,配套的“工改工”项目承接配套企业。如此一来,标准化产业片区既不是单一的项目也不是工业区,它们必须要融入城市,与城市总体结构、功能衔接。

  为了“贴身”做好标准化产业片区的科学规划与资源配置,市“拓空间”总指挥部的成员单位——市自然资源局、市发改局、市财政局、市工信局、市商务局、市投促局等部门派出专业人员与技术骨干,扎根6个片区现场办公,对接统筹各项工作。其中,市自然资源局组织了一支115人的队伍,向各片区提供规划设计、测绘调查、评估测算、整备实施等服务。

  前不久,塘厦龙背岭片区一期整备范围内四个社区土地整备通过集体表决,其中包括田心社区的100亩白地(集体农用地和未利用地)。这让田心社区党委书记叶国雄对未来有了新的期许:“不仅村民可享受分红,而且今后还有税收的分成,标准化产业片区土地整备对我们社区发展而言都是大大的利好!”

  塘厦龙背岭片区以千亿产业基地的龙头企业承载地、深莞创新中轴的莞南门户科创城为定位,联动产城开发。

  片区土地整备面积约2553亩,近期计划整备的856.7亩白地,权属分别为龙背岭、田心、四村、莆心湖四个社区。自5月16日市派驻工作组正式进驻塘厦以来,现场指挥部土地整备组开足马力协助当地加快片区摸底谈判。在双方的齐心协作下,目前塘厦镇政府已与全部社区签订整备协议,并支付土地补偿款2亿元。

  为了支撑高标准建设产业片区的投入,在新一轮的“拓空间”中,东莞引入了城市经营的理念来实现片区的财务动态平衡,创新土地利益平衡机制,算好“一本大账”。特别是对建成区的整备成本,通过市级规划资源投放,联动实施居商项目统筹解决。

  同时,还有一批“政策包”激励村集体与村民参与土地统筹开发的积极性。在收益方面,镇政府不参与产业用地出让收益分成,土地出让收益全额归集体所有。此外,镇政府按照项目税收比例计算财政奖励给予集体,标准为地上企业每年所缴纳税收额镇级分成额度的20%。

  “土地整备不是‘一锤子’卖地买卖,不是与民争利,而是要高效利用土地,带动塘厦长远发展。”东莞市自然资源局派驻塘厦龙背岭片区现场指挥部组长喻运青说。

  目前,片区指挥部正在进行相关规划编制,并全力争取在年底前完善征地收储手续。“以前项目找不到好的地,现在要实现完善征地收储手续后可以立即供应土地,让好项目与好空间匹配。”喻运青说,“我们要让‘项目等地’转变为‘地等项目’。”

  “如果东莞能在‘拓空间’上闯出一条新路,可以为全国其他城市探路,意义重大。”吕鹏说。



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