点击查看政策文件（政策解读）：石碣镇人民政府办公室关于印发《石碣镇城市更新单一主体挂牌招商项目公开招引前期服务商操作指引（试行）》的通知

    为规范我镇城市更新工作，指导我镇公开选定更新单元前期服务商工作，在城市更新改造过程中规范有序实施单一主体挂牌招商，石碣镇规划管理所草拟了《石碣镇城市更新单一主体挂牌招商项目公开招引前期服务商操作指引（试行）》（以下简称《指引》），现就相关事宜解读如下：

    一、《指引》出台背景和意义

    为深入学习贯彻落实习近平总书记重要讲话精神，全面准确贯彻高质量发展的根本要求，我市近年出台了一系列改革优化城市更新政策机制，全力推进城市更新提升城市品质。引入前期服务商制度，以便规范有序地开展城市更新单一主体公开挂牌招商工作，建立公平、公正、公开的城市更新市场。我所草拟了《石碣镇城市更新单一主体挂牌招商项目选取前期服务商工作操作指引（试行）》，助推石碣镇城市更新品质提升。

    二、《指引》起草依据

    根据《东莞市人民政府关于印发〈东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）>的通知》(东府办[2019]29号 )及有关法律、法规、规章及政策规定，制定本操作指引。

    三、《指引》的框架及主要内容

    《指引》共七章，包含三十一条，具体内容如下：

第一章总则。适用范围：我镇范围内公开选定前期服务商开展相应前期工作的更新单元。开展更新单元前期工作可选择的方式：镇政府自行实施、委托镇下属企业实施、通过政府采购委托前期服务商实施和授权集体经济组织公开招引前期服务商实施。

    第二章前期服务商资格要求。我镇人民政府可根据项目实际情况设定公平、公正、公开竞争的报名资格要求。明确了通过政府采购的应具备六点条件，采用集体招引的除具备政府采购的六点条件，还应综合考虑七个内容。服务时间为2年，涉及旧村改造的可延长至3年。

    第三章选定前期服务商操作流程。集体经济组织将拟启动公开选定前期服务商的更新单元向镇城市更新中心提交改造申请，镇城市更新中心初审后，复函给集体经济组织。集体经济组织编制公开招引方案材料后，上报镇城市更新评审小组。通过审查后，集体经济组织将公开选定前期服务商的有关事宜进行民主决策。报镇党政领导班子联席会议审议通过后，集体经济组织就公开选定前期服务商有关事宜在相关网站及公告栏等发布公告，集体经济组织在规定时间内受理企业报名，由农林水务局审查企业报名资格，通过农村集体资产交易平台公开选取前期服务商，经集体经济组织召开股东代表大会或户代表大会表决同意后签订服务协议，确定前期服务商。

    第四章前期服务费用的结算。通过政府采购或集体经济组织公开招引前期服务商，可以通过预询价方式确定前期服务费用或底价。前期服务费用按照“谁委托，谁支付”的原则处理，招引方在招引方案与服务协议中明确结算标准、结算时点与结算方式等内容。

    第五章实施前期服务工作的内容及要求。前期服务商的工作主要内容包括：编制更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益及编报挂牌招商方案。

    第六章部门职责。明确了自然资源分局、财政分局、农林水务局、城市更新中心和规划管理所相关业务部门的工作分工。

    第七章附则。指引自印发之日起实施，有效期三年。

    四、重要内容解读

    （一）前期服务商的具体工作内容

    前期服务商的具体工作主要内容，包括6项（编报更新单元划定方案、核查和确认不动产权益、征询不动产权益人意愿、拟定拆迁补偿方案、确定政府（集体）综合收益和编报挂牌招商方案）以及其他开展更新单元改造的必要工作。

    1、编报更新单元划定方案。包括更新单元范围、拆除范围；更新方向、规划用途；更新单元总建筑规模和各类用途建筑规模的上限值；公共设施类型、用地规模、建设主体、移交方式及其他要求。

    2、核查和确认不动产权益。在开展不动产权益核查工作时，需由有资质的机构进行调查，调查结果须经镇自然资源分局、不动产登记中心审核并加盖公章，具体按照市相关政策要求执行。不动产权益人包括以下三类：集体土地所有权人；依法登记的土地使用权人、房屋所有权人；土地、房屋实际使用人。

    3、征询不动产权益人意愿。在开展不动产权益人意愿征询工作时，应对更新单元拆除范围内的所有不动产权益人进行意愿征询，并取得其权益土地面积合计占比和权益人数合计占比均达90%以上的书面同意的意见。同意的事项至少包括：同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新范围；同意按照单一主体挂牌招商的相关政策实施更新改造。

    4、拟定拆迁补偿方案。在拟定拆迁补偿方案时，应广泛听取和尊重改造范围内权益人意见，拟定补偿标准并取得该部分权益人的人数80%以上书面同意。集体经济组织补偿应以物业补偿为主，物业补偿占比原则上不低于60%。集体经济组织补偿条件纳入拆迁补偿方案，作为其拥有的各类不动产权益的补偿，并列入挂牌底价。其他不动产权益人补偿可以根据实际需要，由集体经济组织拟定对其他不动产权益人的拆迁补偿方案，作为收购主体与其他权益人协商的指导标准。

    5、确定政府（集体）综合收益。政府（集体）综合收益包括实物性收益和地价款，实物性收益在挂牌招商公告中约定，地价款通过网上竞价确定。实物性收益包含：单元划定方案提出的政府无偿取得的公共设施用地、成交方建设并无偿移交政府的公共设施、成交方承担的综合整治工程及其他由成交方贡献的用地、用房；拆迁补偿方案明确的集体经济组织的物业补偿。地价款包含：政府的土地出让收益；拆迁补偿方案明确的集体经济组织的货币补偿。

    6、编报挂牌招商方案。挂牌招商方案主要内容包括：

    （1）更新单元概况，包括面积、位置、四至、周边的主要设施（如道路交通、商业网点、公共服务等）；

    （2）更新单元现状，包括场地使用历史沿革和土壤污染、现状土地和建筑使用、不动产权益确认等情况；

    （3）更新单元划定，包括更新单元范围、拆除范围、综合整治范围、规划用途、建筑规模、公共设施建设要求等；

    （4）挂牌招商条件，包括报名资格要求、政府（集体）综合收益起始价、保证金缴纳要求、公开要约收购期限、地价款支付要求、项目开发时间要求（如拆迁、开工、竣工时间要求）、成交方的其他责任等；

    （5）挂牌招商的可行性分析，如分析不动产权益人意愿、不动产权益分散程度、宅基地及地上房屋权益人补偿诉求、潜在意向参与主体等情况。

    （二）前期服务商的资格要求

    1、供应商参加政府采购活动应当具备下列条件：具有独立承担民事责任的能力；具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；法律、行政法规规定的其他条件。

    2、两个或以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个供应商的身份共同参加政府采购。参加联合体的供应商均应当具备上述条件。

    3、集体经济组织以民主决策程序公开招引前期服务商，除满足上述要求外可根据项目的具体情况考虑以下方面：报名单位对省、市城市更新政策的了解、掌握与运用的熟悉程度；报名单位的资质等级、资信情况；报名单位注册资本、总资产、自有资金和融资能力；报名单位的服务经验、服务项目数量或项目开发经验；明确是否允许联合体报名以及联合体参与方式中相应资质的选取标准；纳入人民法院失信黑名单的企业不得报名。

    4、服务协议有效期一般为2年，涉及旧村改造的可延长至3年，情况复杂的，经集体经济组织表决、镇人民政府或市人民政府审批后可延期。

    5、除政府主导项目外，同一服务商（含以联合体报名的所有参与单位及项目公司的所有股东企业）在石碣镇辖区范围内开展前期服务商相关事项的项目不得超过3宗（已完成前期服务工作的项目不计）。

    （三）前期服务商招引流程

    1、通过政府采购服务方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展前期工作，具体操作流程与方式按照政府采购相关规定实施；

    2、委托镇下属企业实施，受托企业可自行实施或参照政府采购方式公开选定相关专业机构或综合性开发企业合作开展前期工作；

    3、镇政府授权集体经济组织公开招引前期服务商的，由集体经济组织落实相关工作。大致包括以下步骤：

    （1）组织编制公开招引方案。经城市更新中心复函同意启动工作后，集体经济组织根据相关要求组织编制招引方案（含服务协议），具体材料包括招引公告、服务协议、相关图纸等。

    （2）招引方案审查。集体经济组织将招引方案提交镇城市更新评审小组进行审查。镇城市更新评审小组根据招引方案规定的内容整理综合材料后，征求镇相关部门意见并出具纸质意见回复。镇城市更新评审小组审核通过后回复审查意见。

    （3）组织集体决议与民主程序审查。招引方案经镇城市更新评审小组审核通过后，集体经济组织按集体资产管理有关规定及组织章程对招引方案进行民主表决，表决通过后在村（社区）财务公开栏公示不少于5日。公示期满后，相关材料等上报镇农林水务局进行民主程序审查。

    （4）报批公开招引方案（含服务协议）。集体决议材料经镇农林水务局审核通过后，由集体经济组织将招引方案（含服务协议）等上报镇党政领导班子联席会议审批；500亩及以上的更新单元报市人民政府审批。

    （5）发布招引公告并接受报名。公开招引方案（含服务协议）经镇政府或市人民政府批准后，由集体经济组织向镇农林水务局提出交易申请。审查无异议后，按规定受理并与集体经济组织签订集体资产交易平台交易委托协议，交易公告需在东莞市农村（社区）集体资产管理网、镇政务信息网、《东莞日报》、村（社区）财务公开栏发布交易公告。从交易公告发布之日起至报名截止日不得少于15日。

    （6）集体决议。报名时间截止后5个工作日内，集体经济组织按照集体资产管理相关规定对通过报名资格审查的企业进行民主决策。镇农林水务局相关工作人员需列席集体经济组织民主决策会议，集体经济组织协助做好录音录像。

    （7）集体决议结果公示与审查。集体经济组织将集体决议结果在东莞市农村（社区）集体资产管理网、镇政务信息网、村（社区）财务公开栏进行公示，公示时间不少于5日。集体决议相关材料需上报镇农林水务局审查并出具审查意见。

    （8）签订服务协议。服务协议须由集体经济组织征询村（社区）法律顾问或法律服务机构意见后，呈送石碣司法分局审查。如属市、镇关于集体资产管理的重大经济事项的，需做好鉴证或公证，并报农林水务局审查。

    （四）服务期限及政策期限

    1、服务协议有效期一般为2年，涉及旧村改造的可延长至3年，情况复杂的，经集体经济组织表决、镇人民政府或市人民政府审批后可延期。

    2、本指引自发布之日起试行三年。

  东莞市石碣镇规划管理所

2021年2月8日