关于《高埗镇农村集体资产
交易管理细则》的政策解读
《高埗镇农村集体资产交易办法（试行）》（高府办〔2013〕79号）已试行7年多，为进一步完善我镇农村集体资产的交易管理，规范集体资产交易行为，我办根据《东莞市农村（社区）集体资产交易办法》（东府〔2020〕14号）的有关规定结合我镇实际，对交易办法进行了修订，并更名为《高埗镇农村集体资产交易管理细则》，现将有关内容解读如下：
一、修订的必要性
《高埗镇农村集体资产交易管理细则》是我镇当前和今后一段时期农村集体资产交易工作的纲领性文件，是农村集体资产交易最基础、最经常、最大量工作的行为规范。随着农村集体资产交易业务不断扩大，涉及面也随之不断拓宽，交易工作对制度建设和创新提出了新的要求，本次修订，不仅是进一步完善制度保障的迫切要求，也是增强发展管理的迫切需要。
二、修订内容的主要变化
新修订后的《高埗镇农村集体资产交易管理细则》（下称交易细则），与原《高埗镇农村集体资产交易办法（试行）》（下称原办法）对比，交易细则共11章55条，原办法共7章33条，交易细则比原办法增加了4章22条，主要变化如下：
增加3种交易方式。
原办法只有公开交易、续约交易2种，交易细则增加了磋商交易、小额交易、公开招引前期服务商交易，其中：
磋商交易主要是对符合一定条件的项目，可由集体经济组织直接与特定意向人磋商达成交易，主要条件包括：符合各级政府产业规划导向政策或连片开发的项目；特定意向人属市、镇划定的重点企业；集体经济组织与各级政府或其代表机构（含市属、镇属企业）的交易项目，本村范围内的村组集体经济组织间的交易项目；涉及公共利益或民生的项目；租用集体经济组织资产进行经营的企业需要配套的专用设施，或企业利用同一集体经济组织集体资产扩大生产规模的项目；集体非货币资产置换或利用集体资产折价入股项目；经市人民政府同意可按磋商交易方式确定合作方的城市更新改造项目；其他确需采用磋商交易方式的特殊项目。
小额交易主要是对“零、短、散”的小额集体资产简化交易程序，对符合条件的小额集体资产，经镇集体资产管理机构审查同意后，集体经济组织可与特定意向人签订交易合同。
公开招引前期服务商交易是一种全新交易方式，主要为城市更新工作需要增加。其做法是:集体经济组织将符合民主决策程序和市/镇人民政府批准的招引方案及相关交易材料提交镇集体资产管理机构审查后，由镇交易服务机构在市级集体资产交易网站及镇人民政府本地门户网站进行交易公告发布并接受意向人的咨询和报名。报名结束后镇交易服务机构向集体经济组织说明报名和资格审核情况，由集体经济组织依权限组织召开股东大会或股东代表会议对报名人进行集体决议，决议结果在市级集体资产交易网站、镇人民政府门户网站和集体经济组织财务公开栏发布。公示无异议后，集体经济组织可与意向人签订服务协议。（第六至第八章，第三十二至四十一条）
二、对网上交易的程序和要求进行了明确。
一是实行竞投资格后置审核制度。即意向竞投人按要求缴纳交易保证金后获得竞投资格，竞投人通过网上竞投后产生初步竞得人，初步竞得人在规定时间内向镇交易服务机构提交有关资料进行竞投资格审核，未通过资格审核或超过规定时间提交审核资料的，取消竞得资格，按交易公告或网上交易服务协议对交易保证金进行处置，本次交易程序终止；二是优先权人采取自动匹配方式进行确定。因竞投人错误登记等自身原因导致匹配不成功的，相关交易损失由其自行承担。（第二十五、二十八条）
交易细则吸纳和完善了交易工作指引的条款。
其中交易细则第六章吸纳《东莞市农村（社区）集体资产交易若干问题的工作指引》（东农〔2016〕38号）（下称指引）中的“三、磋商交易问题”，第七章吸纳指引中的“四、小额资产交易问题”；第三条吸纳指引中的“六、关于土地交易问题”；第五条和第九条吸纳指引中的“七、关于办学源交易问题” ；第二十条吸纳指引中的“十、关于交易标的瑕疵披露问题”；第二十八条吸纳指引中的“十五、关于优先权的行使问题”；第二十七条吸纳指引中的“十六、关于公开竞价交易程序相关问题的第（三）”；第二十九条吸纳指引中的“十七、关于交易终止问题”；第九章吸纳指引中的 “二十、关于建立交易平台信用风险警示名单问题”。第五十一条吸纳指引中的“二十三、关于交易合同纠纷问题”；第五十二条吸纳指引中的“二十四、关于集体占股资产交易问题”及“二十五、关于村民集资财产上平台交易问题”。
四、完善信用警示制度。一是明确被纳入交易信用警示名单的单位和个人的具体交易限制；二是明确了收集名单具体方法；三是明确了纳入平台交易信用警示名单的具体准标；四是明确解除平台交易信用警示名单的具体条件 。（第九章，第四十二至四十五条）
五、强化了责任追究，减少违规交易现象。一是强化对竞投参与人违反交易制度的责任追究；二是强化对集体经济组织相关责任人违反交易制度的责任追究；三是强化对集体资产管理机构和镇交易服务机构工作人员违反交易制度的责任追究。（第十章，第四十六至四十九条）
六、突出与城市更新工作的衔接。交易细则第四条规定：城市更新村企合作改造“旧项目”确定合作方、集体经济组织公开招引前期服务商及城市更新涉及的其他集体资产交易，需经集体资产交易平台进行交易，适用本办法。
七、突出集体土地流转的要求。交易细则第三条规定：一级市场上集体建设用地使用权的流转出让，应当报自然资源部门办理相关手续，其中流转出让用于商业、娱乐、旅游等经营性项目的，应当参照国有建设用地使用权公开交易的程序和办法，通过市公共资源交易中心招标、拍卖、挂牌等方式进行。属土地流转的交易事项，交易前应先征得镇自然资源、规划等相关职能部门书面同意。
八、突出二手房东问题。交易细则第七条规定：禁止“二手房东”哄抬集体物业价格。对未经镇审查同意、违反合同约定及未在属地房屋租赁管理部门办理房屋租赁合同登记备案的，承租方不得对集体工业厂房进行转租、分租。集体经济组织应严格执行市、镇关于稳定工业厂房租赁市场的政策规定，采取有效措施稳定集体工业厂房租赁市场秩序。
九、强化部门联动合作。交易细则第八条规定：镇农业农村、自然资源、生态环境、住房和城乡建设、应急管理等有关部门应建立健全集体资产交易的产业准入、主体准入与信用准入标准，严格消防安全、建设安全、生产安全、环境保护等方面的约束与监控措施，对违规分租、违规欠租、违规作业、违规改建搭建、偷排偷放、藏污纳垢的，从严依法依规依约杜绝准入、及时清出、切实追责、联合惩戒，确保集体资产交易的综合效益与全面保障。
十、增加镇属资产、集体经济组织成员或当地户籍村民资产通过平台交易的相关指引。交易细则第五十二条规定：镇属资产可选择在集体资产交易平台进行公开竞价交易或发布交易信息，集体经济组织成员或当地户籍村民要求将个人资产进行平台交易的，须签订交易委托授权书，报镇交易服务机构同意后，镇交易服务机构可为其提供交易信息发布或其他交易服务。
十一、取消村级交易点。交易细则第十六条明确平台交易由镇农村集体资产交易服务机构组织完成，不设置村级交易点。
十二、明确交易平台应合理制定交易底价。交易细则第十七条明确平台交易应当合理制定交易底价。镇农村集体资产管理机构应指导各村逐步建立健全本辖区内集体资产分类交易指导价或评估价制度，以此作为平台交易底价基础。
十三、明确终止交易的特殊情况。交易细则第二十三条明确了在交易过程中出现的四种导致无法正常交易的特殊情况，经集体经济组织申请并经镇集体资产管理机构审查同意后可终止交易。
十四、调整了交易保证金的收取额度。原办法第二十一条规定：交易保证金收取数额为集体经济组织在交易标的底价金额（出租的按第一年租金计算）的20%。保证金少于1000元的，按1000元收取；保证金多于100万元的，按100万元收取。交易细则调整为：交易保证金收取金额不少于交易标的底价金额（发包、出租的按第一年承包款或租金计算）的30%，具体收取金额由集体经济组织自行确定。保证金少于1000元的，按1000元收取；保证金多于300万元的，按300万元收取。因特殊原因，保证金收取金额要求多于300万元的，其具体的收取金额需经镇人民政府审查同意。（第二十四条）
十五、明确了流标转成交的期限。原办法对无人竞投造成流标的交易项目，未作具体指引。交易细则明确无人竞投造成流标的交易项目，集体经济组织可重新提出交易申请，或可在自交易终止之日起6个月内，在不改变原交易方案主要条件的基础上与交易意向人达成交易，并报镇集体资产交易服务机构备案，超过6个月未能达成交易的，按本细则规定的程序重新组织交易。（第二十七条）
十六、明确了提出申请续约的时间。原办法第二十八条规定集体资产交易合同到期后，原受让方提出续约的，由集体经济组织向镇农村集体资产管理办公室提交续约申请书，但没有时效规定。交易细则规定原交易合同到期前1年内，原承租方可提出续约申请，因增资扩产、升级改造需提前1年以上申请续约的，须经镇人民政府审查同意。原交易合同已到期超过30日，原承租方提出续约书面申请的，原则上不予受理（第三十条）。
(本页无正文)
高埗镇农资办
高埗镇人民政府关于印发《高埗镇农村集体资产交易管理细则》的通知
