以案释法案例
一、案例基本信息采集
矛盾纠纷受理时间：2020年06月12日
矛盾纠纷类型：厂房租赁合同纠纷
调解组织类型：郑桐生调解工作室
供稿（单位、姓名）：东莞市高埗镇郑桐生调解工作室、周卫国
审稿（逐级实名审核）：高埗镇司法分局、庞红宾
检索主题词：厂房租赁、特大暴雨、不可抗力、法律责任
二、案例正文采集
租赁因暴雨起争端 调处靠疏控平事态
【案情简介】
李某系某食品科技公司货物租赁的负责人，今年疫情以来，公司产业增加口罩生产业务，为此订购了大批量口罩原材料，由他负责寻找仓库租赁。李某联系到某物业管理公司，承租其一间仓库，双方签订厂房租赁合同，租期五年，月租金两万元，交纳三个月租金六万元作为押金。合同签订后，食品科技公司向某物业管理公司支付了8万元。5月月25日，突然下了一场特大暴雨，整个东莞遭受水灾。李某检查时发现，存放在仓库内的口罩原材料保守估计损失八九十万元。
李某认为，因仓库围板存在缝隙导致雨水渗入，这是仓库的质量问题，故出租方应该承担相应责任，当时调解员接待了李某的法律咨询并负责给予解答。物业管理公司代表龙某认为，作为出租方，不需要承担任何法律责任，承租方如果起诉愿意奉陪到底。双方分歧较大，但亦愿意接受调解。
【调解与处理】
调解员首先听取了双方陈述，初步了解到整个纠纷的来龙去脉。龙某称，当时通过某中间人介绍，已支付中间人一个月租金即两万元介绍费，承租方受损后，也通过向公司高层申请，同意对承租方减免一个月租金，出租方已经拿出最大诚意解决问题，暴雨导致出租方货损，完全是不可抗力因素所致，与出租方无关。至于对方提出仓库质量问题，出租方完全不予认可，因为双方不是仓库租赁，而是厂房租赁，厂房具备出租条件，并不存在质量问题。
接着询问双方有何处理意见。双方均表示解除合同，终止合作，那么案件的焦点就在于押金的退换和出租方是否承担赔偿两个问题上。在此情况下，调解员决定对双方实行背对背调解。
调解员首先与出租方代表龙某沟通。但龙某态度非常坚决，调解员决定再和李某谈话。李某原本亦不同意让步，调解员反复解释利害关系：如果不作出让步，务必考虑诉讼成本问题，包括诉讼费、律师费，货损鉴定、仓库质量鉴定等费用，到时候可能会得不偿失。在听取调解员耐心解释后，李某提出，如果协商解决，可以考虑不追究对方货损赔偿责任。
接下来调解员再做龙某思想工作，希望出租方能作出适当让步：双方的租赁合同处处约束承租方，而出租方几乎不需要承担责任，这份合同无疑显失公平，对承租方明显不利；而且承租方租下厂房没有多久，便遭受巨大损失，无论是同情也好，还是责任也罢，作为出租方应予以重视；此次天灾确实是不可抗力，承租方决定解除合同，不能说是违约；如果能够协商解决，承租方表示放弃对出租方的货损索赔。承租方已经表现出了诚意，希望出租方认真考虑，协商解决对双方都是最好的选择。
经过近三个小时的沟通协调，双方最终达成一致协议。承租方承诺在本月底将存放货物全部搬离出租方厂房；双方办理完费用清算和交接工作后，出租方当即退还承租方20000元押金。
【法律分析】
根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条规定，出租方与承租方因厂房租赁双方形成了租赁合同法律关系。作为实体经营企业，双方都应遵循诚实守信，应按合同约定履行各自的义务。如果违约，应该承担相应的违约责任。
根据相关法律规定，如果出租方交付的厂房不符合租赁条件导致承租方受损，在本案中应按过错责任原则承担相应的民事责任。如果合同存在相关条款，承租方也可根据合同条款，要求出租房赔偿相应损失。
而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条不可抗力之规定，因为一场暴雨导致承租方受损，对出租方而言，暴雨并不是其免责理由；对承租方而言，此次暴雨完全可以构成不可抗力，是其解除合同的法定理由。
就租赁物质量问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，作为出租方，有义务将符合约定用途的租赁物交付承租方使用，因此，如果承租方认为租赁物的质量有问题，需要固定证据或者做出相应的质量鉴定。
【典型意义】
这是一起厂房租赁合同纠纷，因为一场突如其来的暴雨，打破了双方良好的合作关系。双方因为赔偿和减租问题争论已久，承租方多次找出租方协商解决未果，也多次来公共法律服务中心咨询，双方关系面临一步步走向恶化。
如何处理好各方利益，是调解工作能否取得实际效果的关键。调解员在调解这起纠纷时，一方面采取面对面协商的方法，让双方当事人自由交换意见，把自己的想法和理由开诚布公地向对方表达出来，从而使双方在全面了解对方真实意思的基础上取得谅解，另外通过背对背调解反复对双方做通思想工作，最后本着互谅互让的原则，双方在合理限度内都作出让步，最终就纠纷解决达成一致。
和谐的企业关系也是社会和谐的基础。在调解企业租赁纠纷过程中，要让企业各方充分认识到，建立和谐的企业合作关系的重要性，既要考虑企业自身的利益，同时也要让企业明白，和则共赢，斗则两败，这是众所周知的基本道理。
本案中的当事人因为天灾这种不可抗力因素打破了双方合作的平衡，在双方关系继续恶化的情况下如何化解纠纷，本案提供了较好的调解思路和方案。面对面坦诚相待，背对背找到僵局突破口，最终互谅互让化干戈为玉帛。
