政策解读：关于《茶山镇城市更新单一主体挂牌招商公开招引前期服务商工作指引（修订）》的起草说明

　　为贯彻落实《东莞市人民政府关于印发〈关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见〉的通知》（东府〔2018〕 102 号）、《东莞市人民政府办公室关于印发〈东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）〉的通知》（东府办〔2019〕29号）和《东莞市人民政府关于印发〈东莞市农村（社区）集体资产交易办法〉的通知》（东府〔2020〕14号），规范有序实施城市更新单元（项目）,做好相应前期工作,结合我镇实际,制定本指引。

　　第一章  总则

　　第一条本指引适用于我镇范围内，通过单一主体挂牌招商模式开展城市更新工作，需要公开选定前期服务商开展相应前期工作的更新单元（项目）。更新单元用地范围须满足城市更新单元划定编制指引相关要求，更新单元内拆除重建区已纳入“三旧”改造标图建库或符合入库条件。

　　第二条  推进更新单元（项目）前期工作可选择以下方式开展：

　　（一）镇人民政府自行实施。由镇人民政府指定部门或单位牵头落实前期工作；

　　（二）镇人民政府委托下属企业实施。受委托企业可自行实施或参照政府采购程序与相关专业机构或综合性开发企业合作开展前期工作；

　　（三）镇人民政府通过政府采购服务方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展前期工作；

　　（四）授权集体经济组织公开招引前期服务商实施。拆除重建范围主要为集体土地的更新单元（项目），镇人民政府确定更新单元范围后，可授权土地所属的集体经济组织通过民主决策程序公开招引服务商开展前期工作。

　　第三条坚持“公平公正、依法公开、集体决议”的原则选定前期服务商。

　　第二章  前期工作内容及费用

　　第四条  前期服务商的职责是根据更新单元（项目）实际需要，完成包括但不限于以下一项或多项前期工作（具体工作内容由镇城市更新中心确认）:

　　（一）编报更新单元划定方案；

　　（二）核查和确认不动产权益；

　　（三）控制性详细规划调整；

　　（四）征询不动产权益人意愿；

　　（五）拟定拆迁补偿方案；

　　（六）确定政府（集体）综合收益；

　　（七）编报挂牌招商方案；

　　（八）根据项目实际需要开展的其他工作。

　　第五条  前期工作可分为技术服务类和专项服务类。镇政府通过政府采购或集体经济组织公开招引前期服务商的，前期工作计费方式如下：

　　（一）技术服务类费用

　　主要为执行前期工作过程中产生的各种具备法定收费标准或有行业计费标准可参考的专业技术服务费用，包括但不限于权籍调查费（土地和房屋）、更新单元划定方案编制费（含概念规划设计专题研究费用）、规划调整费、更新单元评估费（主要为政府及村集体收益评估、项目投资与风险评估等）等。

　　（二）专项服务类费用

　　主要为执行前期工作过程中产生的各种不具备法定收费标准或无行业计费标准可参考的除技术服务类费用之外的专项服务费用，包括但不限于因开展征询不动产权益人意愿、研究和编制拆迁补偿方案、研究和编制政府（集体）综合收益方案、研究和编制项目实施全过程可行性评估报告、编制挂牌招商方案及提供一般咨询策划等工作产生的所有费用。

　　（三）计费方式

　　前期工作费用价格以技术服务类费用和专项服务类费用两者相加构成。其中，技术服务类费用依据或参考相关政策法规或行业计费有关文件规定的标准的80%进行计算；专项服务类费用参照本项目技术服务类费用总额的20%的比例计算。

　　镇城市更新中心通过上述计费方式确定政府采购或集体公开招引前期服务商的招引总价，列入招引方案，按流程上报审批。

　　第六条  前期工作开展方式。前期服务商全部工作内容按前期服务总费用实行包干。前期服务商统筹组织开展工作或者由其直接委托具备相应资质的第三方机构开展工作，费用由前期服务商先行垫付。

　　第七条上述前期服务费用按以下方式进行支付：

　　（一）完成全部前期工作且成功推向单一主体挂牌，并最终成功确认成交方的，前期服务商须将全部前期工作成果资料移交镇城市更新中心，镇政府在收到本项目政府（集体）综合收益的地价款款项（包含土地出让金和拆迁补偿方案明确的集体经济组织的货币补偿）后，属政府采购程序确认前期服务商的，由采购主体一次性无息支付前期服务费用，属集体经济组织公开招引前期服务商的，由集体经济组织一次性无息支付前期服务费用。

　　（二）完成全部前期工作且成功推向单一主体挂牌，但因收购主体未能在收购期限（含延期）内完成全部不动产权益收购而导致终止挂牌的，前期服务商须将全部前期工作成果资料移交镇城市更新中心，镇政府按规定在收购主体所交收购保证金（收购保证金由竞投保证金自动转为，一般为地价收益起始价的20%-50%，具体比例视具体情况在招商挂牌方案、公告文件和交易须知中明确约定）中扣除不高于保证金的10%（具体扣除比例视具体情况在招商挂牌方案、公告文件和交易须知中明确约定）用于支付前期服务费。若扣除款项不足以支付前期服务费用的，超出部分由前期服务商自行承担。

　　（三）前期服务期届满后仍未全部完成前期工作或更新单元在实施挂牌阶段未能确认收购主体的，前期服务商须将全部前期工作成果资料移交镇城市更新中心，前期服务费由前期服务商自行承担。

　　第八条集体经济组织在前期工作中提前开展拆迁补偿工作的，可由前期服务商垫付拆迁补偿资金。由集体经济组织作为主体，与被拆迁户签订拆迁补偿协议，前期服务商作为见证方，协议生效后，不动产权益人应确认为该集体经济组织。拆迁补偿款由前期服务商拨付至集体经济组织指定账户，再有集体经济组织拨付至被拆迁户指定银行账户。

　　更新单元成功推向单一主体挂牌，并最终成功确认成交方的，前期服务商垫付的拆迁补偿资金由集体经济组织于取得改造主体赔付的全额拆迁补偿款后30日内，一次性无息支付给前期服务商。更新单元未能成功推向单一主体挂牌或未能确认成交方的，前期服务商垫付的拆迁补偿资金由集体经济组织挂牌终止公告发布之日起30日，一次性无息支付给前期服务商。

　　第三章  更新单元前期服务商准入要求

　　第九条  更新单元须符合省、市“三旧”改造的基本条件，必须按照“公平、公开、公正”的原则招引前期服务商。报名企业应为具有法人资格的企业，两家及以上具有法人资格的企业可组成联合体报名。具体要求如下：

　　（一）企业资信情况；

　　（二）企业开发经验（包括但不限于具有城市更新单元一级开发经验）；

　　（三）企业对省、市“三旧”改造、城市更新政策具有一定的认知、理解与执行的熟悉程度；

　　（四）企业参与报名时，须提交服务事项计划书；

　　（五）服务时间：涉及旧村改造更新单元为3年，其他类型更新单元为2年。更新单元范围内旧村庄比例达80%以上，即判定为旧村改造更新单元。

　　（六）纳入人民法院失信黑名单的企业不得报名参与前期服务商招引工作。

　　第四章  镇政府公开采购前期服务商的工作流程

　　第十条  通过政府采购程序公开采购服务方式委托相关专业机构或综合性开发企业作为服务商开展项目前期工作的，按照以下程序实施：

　　（一）编制招引方案

　　镇城市更新中心负责编制和报批前期服务商公开招引方案。

　　方案内容包括项目概况、招引服务商的理由、招引方式、前期工作内容及标准要求、服务期限、服务商资格条件要求、前期工作费用明细及询价情况、资金来源、费用结算标准及方式、工作计划安排以及其他需要说明的内容等，方案还应包含服务协议、招引公告、项目范围图纸等有关资料。

　　（二）报批公开采购的招引方案

　　镇城市更新中心编制招引方案后，征求镇自然资源分局、财政分局、规划所、投资促进中心、招投标服务所、司法分局以及审计办等相关职能部门从可行、合规、合理性等方面意见，完善招引方案后，上报镇领导班子会议审议。

　　（三）500亩及以上的更新单元前期服务商招引方案需报市人民政府审批。

　　（四）实施公开采购

　　招引方案经镇领导班子会议审议通过后，按政府采购有关规定和流程实施采购。

　　（五）签订服务协议

　　经政府采购确定项目前期服务商中标单位，并依程序进行公示后，采购单位10个工作日内与中标企业签订《服务协议》。

　　第五章  集体经济组织公开招引前期服务商的工作流程

　　第十一条  集体经济组织通过民主决策程序公开招引服务商，按照以下程序实施：

　　（一）编制公开招引方案

　　镇城市更新中心、集体资产管理机构协助更新单元所属村集体编制公开招引方案后，由镇集体资产管理机构负责指导和监督村集体按照集体经济组织重大事项进行表决、公示（包括但不限于有关公开招引前期服务商的股东大会或股东代表会议表决的合法性）。集体经济组织公开招引前期服务商的招引方案应包括：

　　方案内容包括项目概况、招引服务商的理由、招引方式、前期工作内容及标准要求、服务期限、服务商资格条件要求、前期工作费用明细及询价情况、资金来源、费用结算标准及方式、工作计划安排以及其他需要说明的内容等，方案还应包含服务协议、招引公告、项目范围图纸等有关资料。

　　（二）报批公开招引方案

　　集体经济组织编制前期服务商招引请示，连同招引方案、民主决策等资料，征求镇城市更新中心、镇集体资产管理机构、自然资源分局、财政分局、规划所、投资促进中心、招投标服务所、司法分局以及审计办等相关职能部门从可行、合规、合理性等方面意见，完善招引方案后，上报镇领导班子会议审议。

　　（三）500亩及以上的更新单元前期服务商招引方案需报市人民政府审批。

　　（四）提交交易申请

　　公开招引方案经镇人民政府或市人民政府批准后，由集体经济组织向镇集体资产管理机构提交交易申请。申请资料包括：

　　1.依规定由镇人民政府或市人民政府批准公开招引方案的批复文件；

　　2. 拟定的公开招引方案（含服务协议）；

　　3. 依权限由集体经济组织股东大会或股东代表大会会议表决通过公开招引方案（含服务协议）的表决情况记录表；

　　4. 按集体经济组织重大事项审查制度规定提交的其他材料。

　　（五）发布招引公告，接受报名

　　镇集体资产管理机构对申请材料进行完整性、真实性审查后，镇交易服务机构按规定受理交易项目，与集体经济组织签订平台交易委托协议，并将交易项目的交易公告在市级集体资产交易网站公开发布，同时，镇政府在镇门户网站发布交易公告，集体经济组织在《东莞日报》及本地财务公开栏发布交易公告。从交易公告发布之日起至报名截止不得少于15个自然日。

　　交易公告发布后，由镇交易服务机构接受意向人的咨询和报名，审查报名人资格。关于交易流程、报名资格的咨询，镇交易服务机构直接答复咨询人；关于交易项目的其他内容的咨询，镇交易服务机构可商集体经济组织后答复咨询人。

　　交易公告可对意向竞投人适当设置条件要求，条件要求须清晰合理。其他交易条件一般在交易合同中载明。

　　在交易公告公布期内，集体经济组织提出申请并经镇集体资产管理机构审查同意，可对交易公告内容进行调整，并发布调整公告。交易公告公布期按公布时间要求重新计算。

　　在交易过程中，因出现以下特殊情况之一导致无法正常交易的，集体经济组织提出申请并经镇集体资产管理机构审查同意，可终止该交易项目，并发布终止公告。

　　1. 交易项目情况出现重大变化的；

　　2.第三方对本次交易提出重要异议，且确有依据的;

　　3. 竞投人有弄虚作假、串通竞投、行贿、敲诈勒索、威胁他人等嫌疑，且有初步证据的；

　　4. 因不可抗力或其他特殊情况导致无法正常交易的。

　　（六）召开股东大会或股东代表会议集体决议选定前期服务商

　　集体经济组织按照交易公告规定的时间、地点，依权限组织召开股东大会或股东代表会议对报名企业进行集体决议。集体表决前，镇交易服务机构应当说明报名和资格审核的情况。

　　集体决议确定前期服务商，可以在公开招引方案中明确后，选取以下两种方式：

　　1. 直接决议。只有一个符合条件的报名人的，由股东大会或股东代表会议采取表决方式直接确认其为前期服务商。多于一个报名人的，集体决议可采取签名表决或实名投票等符合市有关政策的方式确定前期服务商。如出现两家以上企业符合条件，在集体决议过程中未能直接确定前期服务商，选取票数较多的前两家企业进行再次进行集体决议选出前期服务商。

　　2. 间接决议。经镇（街道）集体资产管理机构和交易服务机构同意，在经过集体决议的公开招引方案中明确委托有评标资质的第三方或由村（社区）干部、集体经济组织监事会成员等组成的评审委员会依评价标准对报名人进行核评，确定推荐中标人选后，再将推荐中标人选提交股东大会或股东代表会议决议确定。

　　镇集体资产管理机构主管部门安排工作人员列席集体经济组织股东大会或股东代表会议，集体经济组织协助做好录音录像。

　　（七）公示集体决议结果

　　集体决议结果在市级集体资产交易网站、镇政府门户网站、集体经济组织财务公开栏进行公示，公示时间不少于5个自然日。

　　（八）签订服务协议

　　公示无异议或异议处理完毕后，由集体经济组织和选定企业签订服务协议，该协议需报镇城市更新中心备案。

　　第六章  前期服务商续期

　　第十二条若前期服务商在协议约定时间内未能完成前期工作，由前期服务商向采购单位提出申请，按以下流程处理。

　　（一）属政府采购流程确认的，采购单位收到前期服务商续期申请后，分别征求镇城市更新中心、自然资源分局、财政分局、规划所、投资促进中心、招投标服务所、司法分局以及审计办等部门意见，获同意回复后，报镇领导班子会议审议。

　　（二）属集体经济组织公开招引的，集体经济组织收到前期服务商续期申请后，召开股东代表大会进行表决，获三分之二以上股东代表同意后，报镇领导班子会议审议。

　　（三）500亩及以上的更新单元前期服务商延期需报市人民政府审批。

　　前期服务商续期时限不超过1年，若续期1年后仍未完成前期工作的（因政府或集体原因导致前期工作滞缓的情况除外），原则上不再同意续期，需按流程再次公开招引前期服务商，开展前期工作。

　　第七章  附则

　　第十三条  本指引印发实施后，城市更新单元公开招引前期服务商，要统一纳入镇政府监管，实行层级备案，禁止集体经济组织与企业未经镇委、镇政府同意在本指引以外通过签订“意向协议”“合作协议”“框架协议”或其他形式圈地、囤地。

　　第十四条  本指引与市今后出台有关前期服务商的政策文件有所冲突或不一致的地方，以市的有关政策规定为准。

　　第十五条  本指引自发布之日起试行，有效期三年，由茶山镇相关部门按各自职权负责解释。

　　第十六条原《茶山镇人民政府办公室关于印发〈茶山镇城市更新单元单一主体挂牌招商招引前期服务商工作指引（修订稿）〉的通知》（茶府办〔2019〕35号）不再执行。